אסף סימון, מנכל אפריקה התחדשות (צילום: באדיבות אפריקה התחדשות)
אסף סימון, מנכל אפריקה התחדשות (צילום: באדיבות אפריקה התחדשות)

יזם אחד בשבוע: והפעם – אסף סימון

שיחה עם מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית על מצב הנדל"ן בירושלים

פורסם בתאריך: 3.11.21 18:45

כמה זמן אתה בתחום הנדל"ן?
"תוך כדי הלימודים התחלתי לעבוד בחדר העסקאות של בנק טפחות בירושלים, עם סיום הלימודים עברתי לעבוד בסקטור הנדל"ן של הבנק (מזרחי טפחות) בליווי עסקאות נדל"ן מורכבות, ובשנת 2008 עברתי לאפריקה ישראל. כך שבסך הכל אני עם מעל ל- כ-18 שנות ניסיון בענף".

למה בחרת דווקא את תחום הייזום והבנייה?
"תחום הייזום מאפשר לך לממש את מלוא הפוטנציאל – יצירתיות, גמישות מחשבתית, פיתוח עסקי, משא ומתן, קשר בלתי אמצעי עם אנשים. כל זה בסופו של דבר בא לידי ביטוי בפרויקט שאתה בונה ומאכלס – אין סיפוק גדול מזה".

ספר על ה-פרויקט בהא הידיעה שבנית בעיר?
"פרויקט אחד שקרוב לליבי באופן אישי זה פרויקט סן מרטין 25-23 בשכונת הקטמונים – פרויקט שהחל את דרכנו בירושלים בתחום הפינוי-בינוי וממש התקדם לפי הספר. לאורך הדרך נוצרו קשרים אישים עם בעלי הדירות, הפכנו להיות חלק מהמשפחה בשמחות ובעצב. הפרויקט הינו הראשון שקודם ואושר בשכונת הקטמונים בזמן שיא. ובימים אלו דיירי המתחם מפנים את הדירות לקראת הריסת המבנים והנחת אבן הפינה לפרויקט החדש – סביוני קטמון החדשה".

אילו פרויקטים נבנים עכשיו ואילו פרויקטים בתכנון?
"אפריקה התחדשות עירונית מנהלת ומקדמת מעל 45 פרויקטים שונים בכל רחבי הארץ בנוסף ל-12 פרויקטים מאוכלסים ועוד 7 בביצוע. יש כאמור את פרויקט 'סביוני קטמון החדשה', שבו פגשנו כבר ביקושים משמעותיים. במהלך שנת 2022 צפוי להיכנס לביצוע פרויקט נוסף שלנו, ברחוב בוליביה 14 בשכונת קרית היובל. אנחנו נמצאים בישורת האחרונה לקבלת היתר בניה לפרויקט שיכיל כ-200 יח"ד חדשות. בנוסף, פרויקט הדגל שלנו ושל העיר בתחום ההתחדשות העירונית – פרויקט בר יוחאי בשכונת הקטמונים – פרויקט בן 1,050 יחידות דיור בחמישה מגדלים בני 35 קומות המתוכנן על ידי אדריכל העל אבנר ישר ומצוי בשלבי קידום להיתר בנייה".

איזה פיתוח סביבתי מציעים הפרויקטים?
"אפריקה ישראל ומותג הסביונים מתמחים ביצירת ערך אמיתי לדיירי שכונות המגורים, שמתחיל בתכנון איכותי של הבניינים והדירות וממשיך לתכנון סביבתי כוללני המאפשר איכות חיים. בפרויקט בר יוחאי, לדגומא, קיים פארק עצום ממדים שיפותח במסגרת הבניה וייצר חווית משתמש ברמת של פרויקטים מחו"ל. בתכנון המודרני ישנה חשיבות גבוה מאד לפיתוח הסביבתי ולמאפיינים שלו – פארק נושא או מתקנים כאלה ואחרים שישרתו את הסביבה".

מצוקת החנייה בעיר היא לא דבר חדש. איך מתגברים עליה בפרויקטים חדשים?
"מצוקת חניה היא שיח של העבר – אנחנו צריכים להבין שאנחנו דור המדבר. תפיסת העולם של שני רכבים לכל משפחה בתוך העיר כבר לא רלוונטית, כי ירושלים מובילה את מהפכת התחבורה ציבורית. היום מבינים שהרכבת הקלה, הקיימת והמתוכננת, משנה את פני העיר. היכולת להגיע כמעט לכל מקום בעזרת הרכבת יאפשר להיפטר מהמשקולת שנקראת רכב פרטי ולהיות הרבה יותר זמינים וקרובים לפתרונות תנועה המונית".

מניתוח נתוני הלמ"ס עולה כי המצב בירושלים עגום. הן מבחינת מכירה של דירות חדשות והן מבחינת התחלות בנייה. מדוע?
"אני לא מסכים, כי ירושלים היא בעלת הפוטנציאל הגדול ביותר. בירושלים הבינו בשנים האחרונות שהיכולת לצמוח בתחום המגורים היא מהתחדשות עירונית ואפשר לראות את כמות הפרויקטים המאושרים, אשר ייצאו לביצוע בשנים הקרובות. יש דחיפה אדירה של ראש העיר, מהנדס העיר וכל הצוות המקצועי לתחום. לוחות הזמנים התקצרו דרמטית ואת הפרות העיר תקטוף בשנים הקרובות. תוסיפו לזה את חזון ראש העיר לתוספת משמעותית של מקומות תעסוקה איכותיים – ראה רובע הכניסה לעיר – ואפשר להבין שירושלים נמצאת ערב קפיצת מדרגה משמעותית".

איך אתה מנתח את מצב הנדל"ן בירושלים היום?
"ירושלים חסומה: גיאופוליטית – מצפון, מדרום וממזרח. למען הדורות הבאים, הבנייה העתידית היא בכיוון מערב, וזה מייצר אפשרות בודדת והיא רק התחדשות עירונית. שאני מחבר את זה לתוכנית האסטרטגית לנדל"ן, במסגרתה ירושלים צפויה להכפיל את עצמה עד לשנת 2040, אני מבין שתחום ההתחדשות בירושלים, למרות התנופה האדירה, נמצא רק בתחילתו. הביקוש הייחודי לעיר והתוכנית של ראש העיר להקמת רובע העסקים הופכים את ירושלים ליעד אסטרטגי עבורי".

מה לדעתך יכול להביא לפתיחה והרחבה של השוק?
"אם אנחנו מדברים על תחום ההתחדשות. צריכים להתרכז בפינוי-בינוי כפתרון מרכזי. סוג כזה של פרויקטים יכול לייצר ערך מוסף אמיתי לדיירי הפרויקט, לתושבי העיר ולירושלים עצמה. פרויקטים של ערוב שימושים המטייבים את מודל הארנונה מחד, ומאידך מייצרים סביבה שיש בה הכול ללא צורך לצאת עם רכב הוא פתרון מיטבי. היכולת לפתח פרויקטים כאלה מצויה בידי חברות עם עומק פיננסי אדיר וניסיון מצטבר של עשרות שנים".

בקרוב תבוטל תמ"א 38. מה יבוא אחריה ומה יהיו ההשלכות של הביטול על השוק?
"אני מאמין גדול בתחום הפינוי-בינוי כפתרון אמיתי יחידי, אבל ירושלים היא משהו אחר – לא בכל מקום אפשר לבנות מגדלים או בצפיפות גבוה. צריך בירושלים לשלב פתרונות כי כולם זקוקים להתחזק (בבינוי) ולהתחדש וצריך לחשוב על פתרונות של חיזוק או תוספת מוגבלת. אפשר גם לחשוב משולב על חיזוק במקום אחד תמורת זכויות במקום אחר – ירושלים מיוחדת ולכן זקוקה גם לפתרון מיוחד".

הזכרת בנייה עם שימושים מעורבים של מגורים ומסחר – האם שימושים מעורבים זה טוב או רע?
"עירוב שימושים זה העתיד. זה פותר בעיות ארנונה (העירייה מפסידה על תושב ומרוויחה במשרדים ובמסחר), זה מצמצם שימוש בתחבורה, כי יש הכול ליד הבית, וזה מתאים לדור הבא של הרוכשים – דור ה-Z, שלא מוכן להמתין עוד בפקקים. פתרון שבו המשרד, גן הילדים, הסופר והבר השכונתי נמצאים באותו מתחם נותן מענה הוליסטי. חייבים לציין שאיכות הבניה ושיטות ההפרדה בין השימושים גורמת לניתוק מלא וללא הפרעה לחיי היום יום. בכל פרויקט שלנו בעיר יש שילוב של מספר שימושים – גני ילדים, מסחר שכונתי, בתי כנסת ומרכזים לגיל השלישי".

חוק ההסדרים שעבר בקריאה ראשונה מציע שחוק פינוי-בינוי יתוקן, כך שיידרש רוב של 66 אחוז מבעלי הנכסים לקידום פרויקט במקום 80 אחוז עד כה. מה דעתך על כך?
"לדעתי מלבד אפקט פסיכולוגי אין לזה משמעות – לי כיזם אין כוונה לתבוע כ-33 אחוזים מהדיירים. זו גישה לא נכונה. חשוב יותר לדוגמא לתבוע דייר סרבן עוד לפני אישור תב"ע, כדי לחסוך בזמנים או לא לספור דייר שהרחיב את דירתו באופן לא חוקי במניין הרוב הנדרש להגיש תוכנית בנין עיר".

האם המחירים עוד יעלו או שאנחנו לקראת התמתנות מחירים?
"ירושלים לא חוותה את עליית המחירים המלאה שהייתה במרכז. אם לצרף את זה לביקוש הקשיח לעיר ומלאי זמין מצומצם אני רואה סיבות שתומכות יותר בעליה מאשר בירידה".

מה עשתה הקורונה לשוק?
"חידדה את הצורך במרחב גדול יותר – מרפסת, פינת משפחה, פינת עבודה, מרחב ציבורי משותף. למעשה, כל דבר שבו אנחנו כבר משקיעים, הקורנה חידדה ואפשר לראות את הביקוש לדירות מרווחות ומתוכננות בכל משרדי המכירות".

מה הקושי המרכזי של יזמים בירושלים?
"אין קושי. יש אופי לירושלים, וכשאתה יודע לייצר מוצר איכותי שמתאים לשפה הירושלמית אתה מצליח בגדול. זה לא קל ודורש המון שנות ניסיון, אבל שיש לך את זה – קל לך בין אם אם מול הרשויות ובין אם מול הרוכשים".

מה הטיפ הכי חשוב שאתה יכול לתת למחפש דירה בירושלים?
"חברה מבוססת, אמינה ומנוסה. ירושלים מורכבת, חפש חברה שאתה סומך ומאמין בה".

מה הפוטנציאל הגדול ביותר בירושלים שעדיין רחוק ממימוש?
"נושא התעסוקה. ראש העיר משקיע בזה המון מרץ וזמן, ונראה שזה מתקדם בכיוון הנכון. יחד עם החינוך האיכותי והקסם של העיר – הפוטנציאל הוא אין סופי".

בנימה אישית. איפה אתה אוהב לבלות בירושלים ואיזה יעד אתה מעדיף בחו"ל?
"ירושלים פנים רבות לה. אני מאוד אוהב לספוג את האווירה בשוק מחנה יהודה, אני נהנה לטייל בפארק המסילה ולבקר בגן החיות. לכל הרגשה ולכל אירוע יש מקום קסום בעיר שמתאים לה. בחו"ל אני מאוד אוהב לטייל בערי בירה עם אופי – כמו ירושלים. תמיד אפשר לקבל רעיונות איך להמשיך ולפתח את עיר הבירה שלנו".


לעדכונים אחר כל הידיעות הכי חמות>>

הורידו את אפליקציית "כל העיר" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כל העיר" באייפון


תגובות

תגובה אחת
תגובה אחת

תגיות:

🔔

עדכונים חמים מ"כל העיר"

מעוניינים לקבל עדכונים על הידיעות החמות ביותר בעיר?
עליכם ללחוץ על הכפתור אפשר או Allow וסיימתם.
נגישות
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר