מחירי הדירות בירושלים עולים, כך גם מחירי השכירות ובאופן כללי – השגת דירה בעיר הפכה להיות משימה קשה עד כדי בלתי אפשרית, בין אם בשל המחירים הגבוהים ובין אם בשל ההיצע הדל בשוק.
בירושלים, כידוע, ישנם כמיליון תושבים, ומפילוח נתונים שביצע מכון ירושלים למחקרי מדיניות עולה כי היצע הדירות בירושלים עומד על 240,300 יחידות דיור למגורים (הנתונים נכונים לסוף שנת 2021), 73 אחוז מהן (174,500 יחידות) בשכונות שמרבית אוכלוסייתן יהודית והשאר – 27 אחוזים (64,400 דירות) בשכונות שמרבית אוכלוסייתן ערבית.
לעדכונים אחר כל הידיעות הכי חמות>>
הורידו את אפליקציית "כל העיר" באנדרואיד
הורידו את אפליקציית "כל העיר" באייפון
ההבדל בין שיעור הדירות הנמוך בשכונות שמרבית אוכלוסייתן ערבית לבין גודל האוכלוסייה הערבית בעיר (39 אחוזים מהתושבים) נובע בין השאר ממשקי בית גדולים יותר באוכלוסייה הערבית בהשוואה לזו היהודית, ומצפיפות דיור גבוהה יותר בקרב האוכלוסייה הערבית: בשנת 2020 גודלו הממוצע של משק בית ערבי בירושלים (5 נפשות), היה גדול יותר ממשק הבית היהודי הממוצע (3.3). באותה שנה היתה הצפיפות הממוצעת לאוכלוסייה היהודית בירושלים הייתה נפש אחת לחדר. זוהי רמת צפיפות גבוהה בהשוואה לישראל (0.9 נפשות לחדר), תל אביב וחיפה (0.7 נפשות לחדר) ונמוכה בהשוואה לאוכלוסייה הערבית בירושלים (1.7 נפשות לחדר) ולאוכלוסייה הערבית בישראל (1.3 נפשות לחדר).
שטח הדירה הממוצע בירושלים, כך על פי מכון ירושלים, עמד על 83 מ"ר. השטח הממוצע היה כמע זהה בשכונות שמרבית אוכלוסייתן יהודית ובשכונות שמרבית אוכלוסייתן ערבית – 84 מ"ר ו-81 מ"ר, בהתאמה. בעשור האחרון (2021-2011) עלה שטח הדירה הממוצע בירושלים ב-4 מ"ר, מ-79 מ"ר ל-83 מ"ר.
(גרפיקה: מכון ירושלים למחקרי מדיניות)
על פי הסקר החברתי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנים 2020-2018 (ממוצע) 83 אחוזים מתושבי ירושלים בני 20 ומעלה היו שבעי רצון (מרוצים או מרוצים מאוד) מדירת מגוריהם. זהו נתון נמוך במקצת מהנתון שנרשם בישראל, בתל אביב ובחיפה, שעמד על 88 אחוזים בכל אחד מהמקומות. באשר לאזור המגורים –74 אחוזים מתושבי ירושלים בני 20 ומעלה היו שבעי רצון מאזור מגוריהם. אחוז התושבים שהיו שבעי רצון מאזור המגורים בישראל (85 אחוזים) בתל אביב (92 אחוזים) ובחיפה (83 אחוזים) היה גבוה בהשוואה לירושלים.
בסקר החברתי נמצא גם אחוז גבוה של תושבי ירושלים בעלי ותק מגורים ארוך בדירה. כך למשל, בין השנים 2020-2018 אחוז תושבי ירושלים שגרו בדירתם הנוכחית מעל עשר שנים (53 אחוזים) היה גבוה בהשוואה לתושבים בישראל (50 אחוזים) תל אביב (36 אחוזים) וחיפה (43 אחוזים). 34 אחוזים מתושבי ירושלים גרו בדירתם הנוכחית חמש שנים או פחות מכך, בהשוואה ל-35 אחוזים בישראל, 48 אחוזים בתל אביב ו-42 אחוזים בחיפה.
מחירי הדירות בירושלים ובכלל
מכון ירושלים למחקרי מדיניות בדק גם את מחירי הדיור בירושלים באופן כללי ובהשוואה לממוצע הארצי ולערים שונות בישראל. על פי הנתונים, המחיר הממוצע שבו נמכרה דירת 4-3.5 חדרים בירושלים עמד על 2,389,000 שקלים (נכון לשנת 2021) – עלייה במחיר של 5 אחוזים בהשוואה לשנת 2020, והיה גבוה בהשוואה לישראל (1,707,600 שקלים, 8 אחוזים יותר מהמחיר הממוצע בשנת 2020) ולחיפה (1,430,300 שקלים, גידלו של 4 אחוזים), אך נמוך באופן ניכר בהשוואה לתל אביב (4,011,200 שקלים, גידול של 13 אחוזים).
(גרפיקה: מכון ירושלים למחקרי מדיניות)
בחינה של המחיר הממוצע לדירה בשנים האחרונות מצביעה על עלייה במחירי הדירות. כך למשל המחיר הממוצע של דירה בת 4-3.5 חדרים בירושלים עלה מ-1,971,800 שקלים בשנת 2015 ל-2,389,000 שקלים בשנת 2021 – עלייה של 21 אחוזים. בישראל נרשמה באותן שנים עלייה דומה של 21אחוזים, בתל אביב עלייה של 40 אחוזים ובחיפה עלייה של 10 אחוזים.
העלייה במחירי הדירות הנמכרות יכולה לייצג עלייה "אמיתית" – כלומר, דירה זהה נמכרת כיום במחיר גבוה מזה שבו היתה נמכרת בעבר. אך נתון זה עשוי להעיד גם על ירידה בחלקן היחסי של "הדירות הזולות" שנמכרות, מה שמוביל לעלייה במחיר הממוצע לעסקה.
ומה באשר למחירים בסובב ירושלים? הם נמוכים יותר (למעט מבשרת ציון) מאשר הממוצע בירושלים, אך גם ביישובים הסמוכים נרשמה עלייה חדה במחירים.
(גרפיקה: מכון ירושלים למחקרי מדיניות)
בשנת 2021 המחיר הממוצע לדירת 4-3.5 חדרים מיד שנייה בירושלים עמד על 2,279,100 שקלים, והיה גבוה בהשוואה למחיר ביישובים הסמוכים לירושלים, למעט מבשרת ציון (2,375,700 שקלים) ומודיעין (2,276,100 שקלים). בבית שמש, בבית"ר עילית, בצור הדסה ובמעלה אדומים המחיר היה נמוך בהשוואה לירושלים, ונע בין 1,594,100 שקלים ל-1,817,800 שקלים.
באותה שנה, המחיר הממוצע לדירה חדשה בת 4-3.5 חדרים בירושלים עמד על 2,858,500 שקלים, והיה גבוה במידה ניכרת בהשוואה ליישובים הסמוכים לה. בבית שמש, בביתר עילית, במבשרת ציון, בצור הדסה ובמעלה אדומים המחיר היה נמוך בהשוואה לירושלים, ונע בין 1,345,400 שקלים ל-1,720,000 שקלים.
התחלות בנייה
בשנת 2021 החלה בנייתן של 3,200 דירות בירושלים. זהו מספר גבוה בהשוואה לשנת 2020, שבה נרשמו 2,400 התחלות בנייה. בשכונות שמרבית אוכלוסייתן היתה יהודית החלה בנייתן של 2,500 דירות (79 אחוזים) ובשכונות שמרבית אוכלוסייתן ערבית החלה בנייתן של 700 דירות (21 אחוזים).
(גרפיקה: מכון ירושלים למחקרי מדיניות)
השכונות שבהן נרשם מספר התחלות הבנייה הגבוה ביותר ביחס למספר הדירות הקיימות בשכונה היו רמת שלמה (126 התחלות בנייה לכל 1,000 דירות קיימות בשכונה), תלפיות ארנונה ומקור חיים (63) ומקור ברוך (58). ביתר השכונות מספר התחלות הבנייה עמד בשנת 2021 על פחות מ-28 דירות חדשות לכל 1,000 דירות קיימות בשכונה.
מהנתונים עולה כי בשנת 2021 רוב הדירות שהחלה בנייתן בירושלים הן דירות גדולות, ואילו דירות קטנות חדשות הן נדירות יחסית. בשנה זו רק 12 אחוזים מהדירות שהחלה בנייתן בעיר היו בנות 2-1 חדרים (לעומת 6 אחוזים מהדירות שהחלה בנייתן בישראל). חלקן של הדירות הקטנות, בנות 2-1 חדרים, בתל אביב היה גבוה באופן ניכר בהשוואה לירושלים – 26 אחזוזים, בעוד שבחיפה שיעור הדירות הקטנות היה נמוך יותר – 5 אחוזים.
חלקן של דירות בנות 3 חדרים בהתחלות הבנייה בירושלים עמד על 7 אחוזים (לעומת 14 אחוזים בישראל). בתל אביב נרשם שיעור גבוה יותר – 21 אחוזים, ובחיפה שיעור נמוך יותר – 3 אחוזים.
חלקן של הדירות בנות 4 חדרים בירושלים עמד על 30 אחוזים (לעומת 40 אחוזים בישראל) וחלקן של דירות בנות 5 חדרים ומעלה היה 51 אחוזים (לעומת 40 אחוזים בישראל).
אפשר להניח שהנטייה לבניית דירות גדולות בירושלים קשורה בין היתר למשקי הבית הגדולים בעיר, בעיקר אלו של האוכלוסייה הערבית והחרדית בעיר.
בנייה לגובה
במשך שנים רבות הונהגה בירושלים מדיניות תכנון שכללה הימנעות מבנייה בעמקים ומבנייה לגובה, במטרה לשמור על המרקמים ההיסטוריים ועל הנוף הנשקף על העיר העתיקה וממנה. עם זאת, בשנים האחרונות מאושרות יותר ויותר תוכניות בנייה לגובה. בשנת 2021 42 אחוזים מהדירות שהחלה בנייתן בירושלים היו בבניינים בני 8 קומות ומעלה. אחוז זה נמוך בהשוואה לישראל (49 אחוזים) ולתל אביב (65 אחוזים) 3 אחוזים מהדירות שהחלה בנייתן בירושלים היו בבנייה נמוכה של 2-1 קומות בירושלים, גבוה בהשוואה לתל אביב (אחוז בודד) ונמוך משמעותית בהשוואה לישראל (16 אחוזים).
סך כל שטח התחלות הבנייה בירושלים בשנת 2021, לכל הייעודים, היה 973,400 מ"ר, והוא היווה 6 אחוזים משטח התחלות הבנייה בישראל. היקף הבנייה בירושלים היה גבוה מזה שבתל אביב (719,000 מ"ר – 5 אחוזים) וגבוה באופן ניכר מזה שבחיפה (65,000 מ"ר – פחות מאחוז). חשוב לציין שאוכלוסייתה של ירושלים מהווה כ-10 אחוזים מאוכלוסיית ישראל, והיא גדולה פי שניים לערך מאוכלוסייתה של תל אביב.
רוצים להישאר מעודכנים?
ירושלים מהווה מרכז למגוון פעילויות, ובהם תעסוקה, חינוך ותרבות, ועל כן נבנים בה בניינים למגוון שימושים, בנוסף למגורים. בשנת 2021 71 אחוזים משטח התחלות הבנייה בירושלים יועד למגורים, ונתון זה היה נמוך במעט בהשוואה לישראל (75 אחוזים) נמוך בהשוואה לתל אביב (82 אחוזים) וגבוה בהשוואה לחיפה (65 אחוזים) ייעודי בנייה נוספים בירושלים, לפי סדר יורד, היו משרדים (10 אחוזים), חינוך (6 אחוזים) בריאות (3 אחוזים) ותחבורה ותקשורת (3 אחוזים) בתל אביב, מלבד מגורים, הייעודים העיקריים היו הארחה (11 אחוזים) ומשרדים (3 אחוזים).
גמר בנייה
בעיריית ירושלים מתגאים כבר למעלה משנה בתנופת בנייה ובכך שניתנו אלפי התרים, אולם בפועל – המספרים מראים משהו קצת שונה. על פי מכון ירושלים למחקרי מדיניות – בשנת 2021 הסתיימה בנייתן של 1,800 דירות למגורים ברחבי העיר. מספר זה נמוך בהשוואה לשנת 2020, שבה הסתיימה בנייתן של 2,200 דירות. בשכונות שמרבית אוכלוסייתן יהודית הסתיימה בנייתן של 1,100 דירות (60 אחוזים) ובשכונות שמרבית אוכלוסייתן ערבית הסתיימה בנייתן של 700 דירות (40 אחוזים).
(גרפיקה: מכון ירושלים למחקרי מדיניות)
השכונות שבהן היקפי גמר הבנייה הגדולים ביותר ביחס למספר הדירות הקיימות בשכונה היו רמת שלמה (שבה הסתיימה בנייתן של 58 דירות לכל 1,000 דירות קיימות), מקור ברוך (30) ומרכז העיר (27).
בדומה להתפלגות התחלות הבנייה, גם הדירות שהסתיימה בנייתן בירושלים היו ברובן דירות גדולות, בעוד שחלקן של הדירות הקטנות היה מצומצם. בשנת 2021 8 אחוזים מהדירות שהסתיימה בנייתן בירושלים היו בנות 2-1 חדרים, ו-13 אחוזים מהדירות היו בנות 3 חדרים. 31 אחוזים מהדירות היו בנות 4 חדרים, ו-48 אחוזים היו בנות 5 חדרים ומעלה. גם בישראל רוב הדירות שנסתיימה בנייתן היו דירות גדולות – 32 אחוזים מהדירות היו בנות 4 חדרים ו-52 אחוזים בנות 5 חדרים ומעלה. לעומת זאת, בתל אביב בולט חלקן הגדול של דירות קטנות בהשוואה לערים האחרות – 16 אחוזים מהדירות שהסתיימה בנייתן היו בנות 2-1 חדרים ו-39 אחוזים בנות 3 חדרים.
בשנת 2021 הסתיימה בירושלים בנייתם של בניינים בשטח (רצפה) כולל של 943,500 מ"ר, שהיוו 8 אחוזים משטח גמר הבנייה בישראל. שטח גמר הבנייה בירושלים היה גדול מזה שבתל אביב – 644,200 מ"ר (5 אחוזים) וגדול יותר מפי חמישה מאשר בחיפה – 145,800 מ"ר (אחוז בודד).
בשנת 2021 44 אחוזים מהשטח שהסתיימה בנייתו בירושלים היה שטח למגורים. בישראל 71 אחוזים מהשטח שבנייתו הסתיימה היה למגורים, בתל אביב 58 אחוזים ובחיפה 77 אחוזים. ייעודי בנייה נוספים בירושלים, על פי סדר יורד, היו: מסחר (17 אחוזים) משרדים (15 אחוזים) ותעשייה (12 אחוזים) בתל אביב הייעודים הנוספים, מלבד מגורים, היו: משרדים (30 אחוזים) ובנייני ציבור אחרים, שאינם לצורכי בריאות וחינוך (5 אחוזים).
