רכס לבן ממעוף הרחפן (צילום: דב גרינבלט, החברה להגנת הטבע)
רכס לבן ממעוף הרחפן (צילום: דב גרינבלט, החברה להגנת הטבע)

דעה | להקצות את הבנייה ברכס לבן לבנייה להשכרה בלבד

מדוע ירושלים זקוקה למסה כזו של יחידות דיור להשכרה? הסיבה העיקרית היא התחדשות עירונית. עמית פוני, ראש המינהלת להתחדשות עירונית לשעבר מסביר

פורסם בתאריך: 6.10.22 08:03

סוגיית הבנייה ברכס לבן מצויה על סדר היום העירוני זה כ-20 שנה. רבות דובר על הפגיעה בשטחים הירוקים, החשש מהרס המעיינות בעמק לבן, עבודות הפיתוח הצפויות בצומת אורה ועוד.

בשעה ששורות אלו נכתבות, נראה ששכונה חדשה בת כ-5,000 יחידות דיור אכן תיבנה ברכס לבן, או על פי התוכנית המאושרת כיום או על פי התכנית החדשה שמקדמת העירייה – 'הבשורה בלבן' – שתתפרש על פחות שטח ותנצל את הקרקע באופן מיטבי יותר.

עתה הגיע הזמן לדיון לא פחות חשוב: מי יגור בשכונה החדשה ברכס לבן? באיזה אופן ישווקו המגרשים לבנייה? וכאן הצעה – את כל יחידות הדיור החדשות ברכס לבן יש לשווק לדיור להשכרה.


לעדכונים אחר כל הידיעות הכי חמות>>

הורידו את אפליקציית "כל העיר" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כל העיר" באייפון


מדוע ירושלים זקוקה למסה כזו של יחידות דיור להשכרה? הסיבה העיקרית היא התחדשות עירונית. ירושלים בכלל, ואזור דרום העיר בפרט, צפויים לעבור תהליכי התחדשות עירונית מסיביים בעשורים הקרובים. אמנם ירושלים התעוררה באיחור בכל הקשור להתחדשות עירונית, אך הודות לפעילות מואצת ומדיניות עקבית העיר הפכה למובילה ארצית בקידום תוכניות והיתרי בנייה לפינוי-בינוי.

התחלות הבנייה כבר כאן. משכונת קרית משה לרחוב טהון בקרית היובל. מהקטמונים, שם כבר 3 פרויקטים בבנייה, ועד לדרך חברון, שם נהרס באחרונה מבנה בפרויקט הראשון. בעתיד הלא רחוק יצטרפו קרית מנחם, גילה, ארמון הנציב ושכונות נוספות לתנופת הבנייה.

המשמעות ברורה: אלפי משפחות צפויות להיות מפונות מבתיהן בשנים הקרובות לצורך הריסת הבניין הישן והקמת בניין חדש ומודרני תחתיו, אליו יחזרו בתחום הבנייה. הפניית משפחות אלו לשוק השכירות הרותח ממילא רק תגביר את הביקושים ותקפיץ את מחירי השכירות הלא שפויים כבר עתה. איננו רחוקים מנקודת זמן בה פשוט לא תהיינה דירות חלופיות להשכרה, דמי השכירות שהיזמים ישלמו לדיירים יקפצו מעל התחזיות ויכבידו על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. ללא מסה של דירות להשכרה המשמעות ברורה: פרוייקטים ייתקעו.

שכונה שלמה שתשמש בעשורים הקרובים "מחסנית" של מגורים בשכירות, בחוזים יציבים ומפוקחים לתקופות של 5-3 שנים תאפשר לשכונות הוותיקות להתחדש. יתרה מכך, גם שוכרי הדירות בבניינים שעתידים לעבור פינוי בינוי יוכלו למצוא ברכס לבן אופציה שפויה לשכירות. שוכרי הדירות מהווים 40-30 אחוז מכלל דיירי הפרויקטים להתחדשות עירונית, אך הם אוכלוסייה "שקופה" שכן הם חסרי מעמד בקרקע והיזם אינו נדרש להציע להם מגורים בשכירות. במקום לדחוק ציבור זה (ברובו צעירים וסטודנטים) מהעיר, יוכלו השוכרים לגור בשכונה החדשה ברכס לבן. בנוסף, בשכונה החדשה יכלו למצוא מקום גם תושבים המתגוררים בשכנות לפרויקטים להתחדשות עירונית, שאינם מעוניינים במגורים בסמוך לאתר בנייה. ימצאו להם מקלט זמני עד יעבור זעם ויחזרו יחד עם שכניהם לרחוב המחודש.

 

 

מי שצפויה להתנגד להצעה זו היא כמובן המדינה באמצעות רשות מקרקעי ישראל, אשר תשאף למקסם את הכנסותיה מהקרקע. גם לכך יש מענה. בעבר היה מקובל לחשוב כי שיווק לדיור לשכירות ארוכת טווח פוגע בהכנסות המדינה ממכירת הקרקע. אך תוצאות המכרז האחרון שנסגר בעיר לדיור להשכרה בצומת פת מלמדות כי היזם הזוכה שילם כמליון שקלים עבור כל יחידת דיור וכ-300 מליון שקלים בסך הכל. גם בשיווק להשכרה צפויה המדינה להרוויח כחמישה מיליארד שקלים ממכירת הקרקעות ברכס לבן. בנוסף, יישום התכנית החדשה לרכס לבן יחסוך למדינה כמיליארד ₪ הודות להוצאות פיתוח מופחתות שכן התכנית החדשה אינה דורשת תשתיות לרכבת קלה והבנייה המיועדת מצויה בשטח פחות מורכב טופוגרפית.

אך עסקיה של המדינה ממכירת קרקע הם משניים לכל העניין. האינטרס הראשי הוא האינטרס העירוני לטווח הארוך. אם אכן העירייה רצינית בכוונותיה לחדש באופן עמוק ויסודי את שכונותיה הוותיקות של העיר, ייעוד השכונה החדשה ברכס לבן לדיור להשכרה למשך 30-20 השנים הקרובות הוא צעד הכרחי.

  • הכותב עמד בראש המינהלת להתחדשות עירונית 2014-2021, כיום מנהל התחדשות עירונית בחברת 'דונה' וממקימי "האגודה למען ירושלים"- לשיפור איכות החיים בעיר

מחפשים במרכז ירושלים? היכנסו ללוח הנדל"ן של "כל העיר"


תגיות:

אולי יעניין אותך גם

תגובות

3 תגובות
  1. אלון ז

    תוכנית דירה להשכרה תתברר כבכיה לדורות . אינטרסנטים קבלני הבניין ושלוחיהם ובנוסף בעתיד קרנות הפנסיה והמוסדיים שישתתפו בחגיגה דואגים רק לכיסם ומצאו הזדמנות פז להשתלט על קרקעות לבניה לצמיתות ועוד תוך סיבסוד ממשלתי ולהפיק רווחים קלים על חשבון קרקעות הציבור המוגבלות ממילא בשוק קשיח ומתרצים במתק שפתיים ובגניבת דעת את קידום התוכנית הלא הגיונית הזו . ממילא מחירי הנדלן מאוד גבוהים והביקושים לנדלן מאוד גבוהים והיצע הקרקעות הזמינות לבניה מצומצמות וגם תהליכי התכנון איטיים והקבלנים מחזיקים במלאי קרקעות לבניה היסטוריים שבמכוון הם לא משחררים לבניה וכעת עם תוכנית דירה להשכרה נתעורר למציאות בעוד מספר שנים שמחירי הנדלן לקניה ולשכירות ימשיכו לנסוק כי
    1. יהיו פחות יחידות דיור למכירה כי ההיתרים והקרקעות מיועדים לדיור להשכרה
    2. אחוז בעלי הדירות בישראל יילך וייקטן ואחוז השוכרים והביקוש לשכירות יגדל
    3. לקבלנים יהיה מונופול על שוק השכירות נגלה שבשכונות מסויימות יהיו 3 קבלנים יותר או פחות שמציעים כ 50% ויותר מהדירות המושכרות שיהיו בשליטתם יהיו להם כח אדיר בהשפעה על כיוון מחירי השכירות בשנים שלאחר סיום ההתחיבות וכבר היום הם מתקבעים ומתחילים ממחיר רצפה מאוד גבוה כי ידוע שמחירי השכירות כבר היום מאוד גבוהים
    מי רוצה לגלות בעתיד שרוב המוחלט של הדירות שיפורסמו שייכות לבעלים שהוא קבלן אחד ,שוק משוכלל ותחרותי הוא כאשר הדירות שייכות לבעלים רבים ושונים ושמתחרים על הדיירים השוכרים.

    בנוסף בתוכנית הזו הקבלנים מקבלים סובסידיות מהממשלה כאילו שהם מושיעים את העם , זו הזדמנות פז עבור הקבלנים ועל חשבון הציבור. לא הרבה שונה מהעבר כמו מקרה כיל ונכסי המדינה שנמכרו\הועברו בזול. לאחר 5- 10 שנים מסיום תקופת השכירות הקבלן רשאי למכור את הדירות למרבה במחיר ובנוסף בכל בניין בפרויקט רק חלק מהדירות מיועדות למכירה חופשית וחלק לשכירות ארוכת טווח.
    בקיצור זו תוכנית שחייבת להיעצר ,הצעירים שלנו התיכוניסטים ,החיילים והסטודנטים שלנו שבעוד 5-10 שנים יזדקקו לקורת גג למשפחותם הם אלו יהיו הנפגעים העיקריים וכמובן גם אנחנו ההורים שנצטרך לתמוך בהם.
    מקווה שתפיצו את המסר הלאה לקבוצות נוספות ושנתעורר מאחיזת העיניים ומהאדישןת והתעלמות.
    ומעניין לדעת מר פוני היקר המרואיין האם אתה מייצג בעליי עניין שמעונינים בקידום דירה להשכרה ?
    רק רוצה להחמיא על הטיעון האינטליגנטי שלך והלא קשור על הכשרת השרץ ,שהרי עוד לפני דיור להשכרה מצאו פתרונות דיור בשכירות לפינוי בינוי ולא היתה בעיה מסוג שכזה

  2. משתמש אנונימי (לא מזוהה)

    איזו שטות, שוב מנסה העירייה להציג מצג שווא כאילו בלי רכס לבן ירושלים לא תעמוד בדרישות הדיור.
    ראשית, ירושלים לא עומדת בדרישות התשתיות, הרבה לפני הדיור, ודנית, המחיר האקולוגי בריאותי ומשם בהשלכה גם כלכלי סוציאלי שירושלים ובעיקר דרומה יסבלו הוא קשה.
    המיקום האסטרטגי של אזור זה מבחינה אקולוגית הוא גבוה, והפגיעה באוכלוסייה של חיות בסכנת הכחדה היא משמעותית, שלא לדבר על פגיעה במי תהום, שהם אומר אקולוגי ובריאותי שיש לנו .
    כמובן החלפת העצים הוותיקים השתילים רכים תגרע משמעותית מכמות החמצן, וכך יעלו כמויות החולים באזור.
    תכנית גרועה שמייצגת ראייה צרה שנגועה בניגוד אינטרסים קשה.
    כולי תקווה שנס יקרה והקברניטים יפסיקו להטביע את הספינה.
    וזה עוד בעידן ה"דאגה לאקלים", מצחיק עד טראגי.

  3. שיכוני שנות החמישים התקשרו

    דרך נהדרת לעשות סלאמס מהגיהינום שבו אין בעל בית אחראי לשמירה על הרכוש ולטיפול בו. הדיירים רק ישלמו את שכר הדירה הזעום, שאפילו לא מספיק לתחזק את הנכס לתקופת זמן משמעותית, לא יתחזקו ולא ישפצו אותו (כי "מה אני, פראייר?), ימתינו חודשים לאינסטלטור או חשמלאי מטעם החברה המשכנת. להרחיק שוכר פרוע מזיק ואלים יהפוך לסיפור מהגיהינום (הרב יותר ממה שעובר בעד לירה היום – כי לפקידי החברה המשכנת לא יהיה איכפת). פרואיט אייגו יהפוך לשכונת מודל יחסית לזה (חפשו בגוגל, אפילו בעברית).

    בחייכם, עשינו את הניסוי הזה עשרות פעמים, בארץ ובעולם בעשרות השנים האחרונות, וזה תמיד נגמר באסון.

🔔

עדכונים חמים מ"כל העיר"

מעוניינים לקבל עדכונים על הידיעות החמות ביותר בעיר?
עליכם ללחוץ על הכפתור אפשר או Allow וסיימתם.
נגישות
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר