שוק השכירות בירושלים נמצא בנקודת רתיחה, המותירה מאות אלפי שוכרים אובדי עצות אל מול מאגר דירות הולך ומצטמק. נתונים חדשים מתוך סקר מקיף שערכה לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית חושפים מציאות מורכבת מאי פעם בבירה: שילוב של פרויקטים מסיביים של פינוי-בינוי, הגעת מפונים מאזורי עימות, ומדיניות מיסוי חונקת, יצרו לחץ כבד על השוק הצרכני.
על פי הסקר, כ-43 אחוז מהמתווכים מדווחים על זינוק של מעל 30 אחוז בביקוש לדירות להשכרה בירושלים. מנגד, כ-96 אחוז מהמתווכים מתריעים על צניחה חדה בהיצע. במשרדי התיווך בעיר מדווחים כי דירות רבות מושכרות בתוך שעות בודדות מרגע פרסומן, ולעיתים קרובות הן כלל אינן מגיעות ללוחות הפרסום הציבוריים, אלא נסגרות מתוך רשימות המתנה וקבצי עבודה פנימיים.
עושים "מכרז" על השוכרים
הלחץ החריף בשטח משנה לחלוטין את חוקי המשחק בבירה. איציק קרודו, מתווך וחבר לשכת המתווכים, מדווח על תופעה מדאיגה שהולכת ומתרחבת בירושלים: "לבעלי נכסים כיום יש שתי אפשרויות – לעשות מכרז על השוכרים או מכרז על דמי השכירות". קרודו מציין כי באזורים כמו הר חומה וארנונה, השוק נחצה לדירות במחיר סביר שנסגרות תוך יום, לבין נכסים שבהם נדרשים סכומים אסטרונומיים – כמו דירת דופלקס בת 5 חדרים בהר חומה, שהושכרה תמורת לא פחות מ-10,000 שקלים בחודש בתוך ימים ספורים.
אחת הסיבות המרכזיות לעליית המחירים הקיצונית בדרום-מערב העיר היא תנופת ההתחדשות העירונית. בשכונות כמו קרית מנחם ומשואה, פרויקטים של פינוי-בינוי מוציאים בבת אחת מאות משפחות אל שוק השכירות המקומי. הדיירים המפונים, שמקבלים דמי שכירות מובטחים מהיזם, נוטים להוסיף סכומים נוספים מכיסם כדי לשדרג את איכות חייהם בדירות הכוללות ממ"ד, מעלית וחניה. דינמיקה זו דוחפת את רף המחירים הסביבתי כולו כלפי מעלה ומכבידה על שאר השוכרים בשכונה. לכך מתווספת העובדה כי כ-57 אחוז מהמתווכים בארץ מדווחים על מעבר שוכרים מאזורי העימות בצפון ובדרום לירושלים ולמרכז.
"מס הרכישה הדרקוני חונק את השוק"
בלשכת המתווכים מפנים אצבע מאשימה ישירה לעבר קובעי המדיניות, ומסמנים את מס הרכישה הגבוה (8 אחוז) על דירה שנייה כחסם המרכזי שמייבש את מאגר הדירות הפנויות. המשקיעים, שהיוו לאורך השנים את הצינור המרכזי להזרמת דירות לשוק השכירות, מבינים שהעלויות אינם משתלמות ומחפשים אפיקי השקעה אלטרנטיביים.
"ללא משקיעים – אין דירות להשכרה", מבהיר יו"ר הלשכה, איציק לוי. "כשקובעי המדיניות מטילים מס רכישה דרקוני, הם אולי מנסים להילחם במשקיעים, אבל בפועל הם פוגעים בשוכרים. המשפחות והצעירים נשארים מול שוק ריק ומחירים מזנקים". לוי קורא לממשלה להתערב בדחיפות ומציג תוכנית המלצות הכוללת תמריצי מס לחוזים ארוכי טווח (5-3 שנים), אישור מסלולים ירוקים להסבת שטחי משרדים פנויים ליחידות דיור קטנות, וסבסוד קרקעות ליזמים עבור פרויקטים ייעודיים להשכרה.
רוצים להישאר מעודכנים?
ההמלצות לטווח הקצר
– תמריצי מס להשכרה ארוכת טווח: הענקת הטבות מס לבעלי דירות המתחייבים לחוזים של 3–5 שנים ליצירת יציבות.
– הסבת שטחי משרדים: אישור מסלולים ירוקים ומתן הקלות להסבת מבני משרדים פנויים ליחידות דיור קטנות.
המלצות לטווח הארוך
– מודל כלכלי ל"דיור להשכרה": סבסוד קרקע וערבויות מדינה שיאפשרו ליזמים לבנות פרויקטים ייעודיים לדיור להשכרה בסביבת הריבית הנוכחית.
– תכנון ממוקד של דירות קטנות: עידוד בנייה של דירות 1.5–2 חדרים להקל על הלחץ בדירות המשפחתיות.
לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית קוראת לכל המפלגות המתמודדות בבחירות להתחייב כבר עכשיו לתוכנית חירום לאומית לשוק השכירות, ולהציב את הגדלת היצע הדירות בין הצעדים הראשונים של הממשלה הבאה. השוכרים בירושלים וברחבי הארץ אינם יכולים להמתין עד לאחר הבחירות, הרכבת הקואליציה וחלוקת התיקים. הם מחפשים בית עכשיו, ובכל יום שעובר מספר הדירות קטן, המחירים עולים, והיכולת שלהם לבחור מתחלפת בלחץ לחתום לפני שמישהו אחר יקדים אותם.
השוק במספרים
- זינוק בביקוש: 43 אחוז מהמתווכים מדווחים על עלייה של מעל 30 אחוז בביקוש לדירות להשכרה.
- צניחה בהיצע: 96 אחוז מדווחים על ירידה במלאי הדירות, עד מחסור של 30 אחוז בערים מסוימות.
- עליית מחירים: כ-40 אחוז מהמתווכים מדווחים על עלייה של 15 אחוז ומעלה במחירי השכירות בחודשים האחרונים.
- מהירות עסקאות: 32 אחוז נסגרות בתוך פחות משבוע (ולעיתים תוך שעות או מתוך רשימות המתנה).
- השפעת הלחימה: 57 אחוז מזהים מעבר שוכרים מאזורי עימות בצפון ובדרום למרכז הארץ.
גיא
נכון מאד, המחירים נהיו מטורפים באזור בקעה וטלביה.. לא סביר ולא תואם למשכורות הממוצעות