עמותת "במקום – תכנון וזכויות אדם", עמותת "עיר עמים" ותושבי אום טובא הגישו התנגדות לתוכנית "נופי רחל" במזרח ירושלים, המתוכננת בשטח של כ-27 דונם וכוללת הקמה של 650 יחידות דיור. במרכז ההתנגדות עומדות טענות הנוגעות לבעלות על הקרקע, לביטול כביש סטטוטורי שאמור לשרת את אום טובא ולפערים שלטענת המתנגדים קיימים בין התוכנית לבין תוכניות התכנון שאושרו לאזור.
אחת הטענות המרכזיות בהתנגדות נוגעת לזכויות הבעלות בקרקע. במסמך נטען כי בדיון שבו הוחלט על הפקדת התוכנית נטען שהחברה "נופי רחל" מחזיקה ב-90 אחוזים משטח התוכנית.
אלא שלפי בדיקה שערכה עמותת "במקום" ברישומי המקרקעין הסופיים, החברה רשומה כבעלים של כ-65 אחוזים בלבד משטח התוכנית – וזאת לעומת רף של 66 אחוזים שלטענת המתנגדים נדרש לצורך הגשת תוכנית על ידי בעלים בהתאם להוראות החוק.
לפי מסמך ההתנגדות, בגוש 31786 מחזיקה החברה בכ-61 אחוזים מהקרקע, לצד כ-14 אחוזים בבעלות פרטית וכ-3 אחוזים בבעלות רשות הפיתוח. כ-20 אחוזים נוספים מהקרקע נותרו, לפי המסמך, במחלוקת או ללא רישום.
המתנגדים טוענים כי מכיוון ששטח התוכנית קטן בכשני דונמים משטח הגוש, חלקה היחסי של החברה בתוך גבולות התוכנית מגיע לכ-65 אחוזים – עדיין אחוז אחד מתחת לרף של 66 אחוזים שלטענתם נדרש.
הכביש שבמרכז המחלוקת
טענה מרכזית נוספת נוגעת לכביש סטטוטורי שאושר במסגרת תוכנית קודמת באזור. לטענת המתנגדים, תוכנית "נופי רחל" מבטלת קטע באורך של כ-200 מטרים מכביש שאושר כבר בתוכנית 2302א.
לפי ההתנגדות, הכביש אמור היה להיות חלק ממערך הדרכים שיאפשר את פיתוחו העתידי של אזור אום טובא, וביטולו עלול לפגוע בנגישות לשכונה ובאפשרויות הפיתוח שלה.
המתנגדים טוענים כי תוכנית האב שאושרה בשנת 2017 לאזור צור בהאר, אום טובא ואום ליסון התייחסה לשטח כחלק מהמרקם הקיים ותכננה שיפור של מערך הדרכים. לטענתם, ביטול הכביש נעשה ללא הצגת חלופה מספקת.
עוד נטען כי הוספת 650 יחידות דיור, במקביל לצמצום מערך הדרכים המתוכנן, עלולה להגדיל את העומס על הכבישים הקיימים.
"המתחם מיועד לשיווק לאוכלוסייה יהודית"
אחת הנקודות הבולטות במסמך ההתנגדות נוגעת לאופן שבו מוגדרת האוכלוסייה שאליה מיועד הפרויקט.
במסמך ההתנגדות מצוטט נספח השמאות של התוכנית, שבו נכתב: "המתחם מיועד לשיווק לאוכלוסייה יהודית".
באותו נספח, לפי המתנגדים, מופיעה גם השוואה לפרויקט נוף ציון, המתואר כ"שכונה יהודית".
המתנגדים טוענים כי לצד הקמת המתחם החדש, התוכנית אינה נותנת מענה מספק לצורכי הציבור של תושבי אום טובא, אף שמדובר בשכונה קיימת הסמוכה לשטח התוכנית.
גם סטייה מתוכנית האב במוקד ההתנגדות
במסמך נטען כי התוכנית חורגת במספר היבטים מתוכנית האב שאושרה לאזור. בין היתר מצביעים המתנגדים על היקף השטח, זכויות הבנייה, גובה המבנים, הקצאות השטח לצורכי ציבור ומערך הדרכים.
לפי תוכנית האב, המתחם הרלוונטי נכלל ב"קומפלקס 1", המשתרע על כ-400 דונם וכולל קרוב ל-300 מבני מגורים, שרובם בני שתיים עד שלוש קומות.
עוד נטען כי תוכנית האב קבעה שטח מינימלי של 50 דונם לתכנון מפורט. התוכנית הנוכחית משתרעת על כ-27 דונם בלבד.
המתנגדים מציינים גם כי תוכנית האב אפשרה, בתנאים מסוימים, בנייה של עד שמונה קומות ועד 320 אחוזי בנייה במתחמים הגדולים מ-50 דונם, לצד הקצאות משמעותיות לצורכי ציבור. מנגד, בתוכנית "נופי רחל" מוצעת בנייה של עד תשע קומות וכ-570 אחוזי בנייה נטו למגורים.
לטענת המתנגדים, למרות הגידול המשמעותי בזכויות הבנייה, היקף הקרקע שמיועד לצורכי ציבור ואופן חלוקתה אינם מספקים מענה הולם לצורכי האזור.
"זו אינה רק אפליה בתכנון"
ב"במקום" ובעיר עמים טוענים כי התוכנית משקפת, לשיטתם, מדיניות תכנונית מפלה במזרח ירושלים.
בהתנגדות נכתב: "נופי רחל חושפת כיצד פועלת מדיניות התכנון במזרח ירושלים: כשמדובר בתושבים הפלסטינים, מגבלות התכנון הופכות לחומה שכמעט בלתי אפשרי לעבור; כשמדובר בהקמת שכונה ישראלית בלב שכונה פלסטינית, אותם כללים הופכים לפתע גמישים. אום טובא אינה שטח ריק שמחכה להתיישבות חדשה – זו שכונה קיימת, עם תושבים, בתים וצרכים שהמדינה מזניחה כבר שנים. במקום לתכנן עבורם, מוסדות התכנון מקדמים בתוכה מתחם נפרד שנועד לאוכלוסייה אחרת ופוגעים באפשרות שלה להתפתח. זו אינה רק אפליה בתכנון – זו מדיניות שמשתמשת בתכנון כדי לדחוק את התושבים הפלסטינים מהמרחב שלהם."
הטענות הללו הן טענות המתנגדים לתוכנית, ולא החלטה או קביעה של מוסדות התכנון.
מה מבקשים המתנגדים?
בסיום ההתנגדות מבקשים הארגונים והתושבים לדחות את התוכנית. לחלופין הם דורשים לצמצם את שטח המגורים כך שהכביש המתוכנן יישמר, או להציג מערך דרכים חלופי שיאפשר את המשך הפיתוח של אום טובא.
בנוסף הם מבקשים לבדוק מחדש את הבעלות על הקרקע, לרבות הטענה בדבר זכויות המדינה בשטח, להשלים מסמכים שלטענתם חסרים – ובהם פרוגרמה ותסקיר תחבורתי מלא – ולהפקיד מחדש את התוכנית לאחר השלמת הבדיקות.
המתנגדים מבקשים גם לבחון את צורכי הדיור והפיתוח של אום טובא ואת החלופות התכנוניות באזור, ולוודא שהתוכנית תתחבר באופן פונקציונלי לשכונה הקיימת ותספק מענה לצורכי הציבור של כלל התושבים.
חשוב להדגיש: מדובר בהתנגדות לתוכנית "נופי רחל". הטענות בדבר שיעור הבעלות, הפגיעה התחבורתית, האפליה התכנונית ואופן ייעוד המתחם מובאות בשם המתנגדים ועל בסיס מסמך ההתנגדות.
תגובות