הפער בין רישוי לבינוי: אלפי היתרים ורק מאות אכלוסים בירושלים

שוק הנדל"ן הצרכני והתכנוני בירושלים רושם נתונים דרמטיים, ומציב תמונת מראה מורכבת מאוד לגבי עיר הבירה. מצד אחד, המקום הראשון והבלתי מעורער בהיקפי היתרי בנייה למגורים בישראל. מהצד השני קצב אכלוסים נמוך. בטח ביחס להיתרים (שניתנים במספרים גדולים כבר מספר שנים) וגם ביחס לערים אחרות (תל אביב עם למעלה מפי 2 אכלוסים ב-2025). עניין נוסף שגורם למורכבות להפוך אולי אפילו לתסבוכת הוא נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שמראים כי בירושלים יש כ-10,000 יחידות דיור מוכנות שרק ממתינות לקונים.

לפי הדוח השנתי המקיף של מינהל התכנון שהוגש לשר הפנים, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיריית ירושלים מובילה בגאווה את טבלת היתרי הבנייה הארצית, לאחר שהנפיקה במהלך שנת 2025 היתרים עבור 8,444 יחידות דיור חדשות.

מדובר בזינוק משמעותי בהשוואה לנתוני שנת 2024, אז הונפקו בעיר היתרים ל-7,702 יחידות דיור (נתון הגבוה פי 2 לעומת 5 שנים אחורה). המספר, כמעט מיותר לציין, מהווה נדבך מרכזי בשיא הארצי שנרשם השנה, במסגרתו ניתנו בישראל היתרים לכ-84.4 אלף יחידות דיור חדשות, ומציב את ירושלים מעל תל אביב שהגיעה למקום השני בלבד עם 6,915 יחידות דיור מאושרות.

הפער המדאיג: היתרים על הנייר מול מחסור בטופס 4

לצד החגיגה התכנונית בשלב אישורי הניירות וההיתרים, הדוח הרשמי חושף תמונת מצב שונה, מורכבת ומדאיגה בכל הנוגע לשלב הביצוע בשטח, האכלוס בפועל ומתן תעודות גמר (טופס 4). בעוד ירושלים מובילה בפער אדיר בכמות הדירות שאושרו לבנייה, היא משתרכת מאחור בטבלת האכלוס, וניצבת רק במקום החמישי בארץ.

במהלך שנת 2025, ניתנו בירושלים תעודות גמר עבור 1,945 יחידות דיור בלבד. לשם השוואה, תל אביב מובילה את שלב האכלוס בישראל עם 5,684 יחידות דיור, ואחריה ניצבות נתניה (2,497), אשקלון (2,270) ופתח תקווה (2,210). נתונים אלו מצביעים על פער עמוק ומובנה בין קצב עבודת הוועדה המקומית לבין קצב הבנייה והסרת החסמים של חברות הביצוע בשטח, דבר המעכב הגעה של דירות מוכנות אל שוק המגורים הצרכני בעיר.

כאמור, כאן נכנס נתון חשוב נוסף שכמעט ולא מדוברר על ידי עיריית ירושלים, שרק מתגאה בקצב היתרי הבנייה – ברחבי העיר ישנן, כך על פי נתוני הלמ"ס, כ-10,000 יחידות דיור שרק מחכות לקונים (שבינתיים לא באים – לא מחו"ל ובטח שלא חילונים מחוץ לעיר).

ישיבות הרישוי מתקתקות, אך השותפים מבריזים

בגזרת המדדים המוניציפליים ויעילות עבודת הרשות, הוועדה הירושלמית מציגה שיפור בעמידה בדרישות הקשיחות של החוק, בדומה למגמה הכללית שבה 68 אחוז מהוועדות בארץ עמדו ברף המינימלי של קיום 12 ישיבות מליאה או ועדת משנה בשנה. בתחום רשות הרישוי המצב יציב, כאשר מרבית הוועדות המקומיות (93 אחוז) הקפידו לקיים לפחות ישיבת רישוי אחת בכל חודש באופן קבוע.

עם זאת, הדוח מסמן נקודת תורפה משמעותית ברמת המשילות והשותפות המקצועית, המשפיעה גם על הליכי התכנון בבירה: שיעורי הנוכחות של נציגי הממשלה בעלי הדעה המייעצת בישיבות הוועדות המקומיות צנחו לרמות נמוכות במיוחד. ההשתתפות הגבוהה ביותר נרשמה בקרב נציגי לשכת התכנון המחוזית שנכחו ב-28 אחוז מהדיונים בלבד, בעוד ששיעור ההשתתפות של נציגי שר הפנים בישיבות צנח השנה לכדי 14 אחוז בלבד, לעומת 20 אחוז בשנה הקודמת. בנוסף, הדוח מדגיש כי מרבית הוועדות בארץ עדיין גוררות רגליים בכל הנוגע לחובת הפצת קובצי ההחלטות בתוך שלושה ימים, ורק 45 אחוז מהן מצליחות לעמוד בלוח הזמנים המחייב הזה.