ירושלים היא עיר שחיה בין שכבות של היסטוריה. בשיטוט בשכונות "לב העיר" קל להשתכר מהאבן הירושלמית, מהשקט, מהירוק, ומניחוח האריסטוקרטיה של פעם. אך מתחת למעטפת האבן המרשימה מסתתרת מציאות מדאיגה: רוב המבנים באזור זה הינם מבנים ישנים, בעלי תשתיות ישנות, שאינם עומדים בתקני המיגון המודרניים – לא בפני רעידות אדמה ולא בפני המצב הביטחוני בישראל שמביא אותנו, שוב, בימים אלה לרוץ למרחבים המוגנים. בשנת 2026, כשהמציאות הביטחונית בישראל הפכה למשתנה קבוע במשוואת המגורים, השאלה הדחופה היא כבר לא רק כיצד לשמר את העבר, אלא כיצד להגן על העתיד.
הממ"ד כסטנדרט קיומי, לא מותרות
הנתונים הארציים שפורסמו לאחרונה מציירים תמונה קודרת: למעלה משלושה מיליון ישראלים מתגוררים בכ-1.6 מיליון דירות ללא ממ"ד – מדובר בכ-56 אחוז מכלל הדירות במדינה. בשכונות הוותיקות של ירושלים, האחוזים הללו גבוהים אף יותר. כיום, עבור רוב הציבור בישראל, מגורים בדירה ללא ממ"ד נתפסים כסיכון חיים שאינו מתקבל על הדעת, גם אם מחיר הדירה נמוך יותר.
המציאות הזו מחלחלת עמוק אל תוך שוק הנדל"ן. אם בעבר רוכשי דירות התעניינו בנוף או בגובה התקרה, כיום השאלה הראשונה שמופנית ליזמים היא נושא המיגון. עבור משפחות רבות, תחושת הביטחון בתוך הבית הפכה למרכיב המרכזי בהחלטה על רכישת נכס.
שווי הנכס: הפער שהולך ומעמיק
מעבר להיבט הבטיחותי, קיימת סוגיה כלכלית כבדת משקל. סקר מקיף של לשכת שמאי המקרקעין, שנערך בשנת 2025, חושף כי היעדר ממ"ד מוביל לירידה משמעותית בערך הנכס ובפוטנציאל השכירות שלו.
למעלה מ-90 אחוז משמאי המקרקעין שהשיבו על הסקר מסכימים שהיעדר ממ"ד בדירה גורם להפחתה בשווי הדירה ביחס לדירה זהה עם ממ"ד.
בדירה שממוקמת בסמיכות לנכס אסטרטגי – בירושלים, בירת ישראל, מצויים כל משרדי הממשלה, כנסת ישראל, בית הנשיא ועוד – למעלה מ-76 אחוז מהנשאלים השיבו שירידת הערך היא בשיעור של 10 אחוז ומעלה. אחוז דומה מסכים שהפחתה זו קיימת גם בדמי השכירות של דירות ללא ממ"ד, באותה הסביבה.
לדעת שמאי המקרקעין (84.55 אחוז) למצב הבטחוני יש השפעה ארוכת טווח, וגם אם העימותים הביטחוניים יסתיימו בקרוב, יהיה עדיין צורך במקדם התאמה (הפחתת שווי) לדירות ללא ממ"ד.
נמצא ש"המעבר מדירות ישנות לדירות עם ממ"ד הוא טבעי… יותר אנשים יעדיפו דירות חדשות על פני דירות יד שנייה".
רוצים להישאר מעודכנים?
למה פינוי-בינוי עדיף על מיגון עצמאי?
בעלי דירות רבים בישראל שוקלים להוסיף ממ"ד באופן עצמאי לבניינים קיימים. אולם, הנתונים מראים כי מדובר בנטל כלכלי ולוגיסטי כבד מנשוא:
בניית ממ"ד סטנדרטי עולה כיום בין 120,000 ל-180,000 ש"ח. כאשר בשכונות צפופות ומורכבות מבחינה טופוגרפית, כמו שכונות לב העיר, הצורך במנופים או בחיזוק יסודות עשוי לייקר את הפרויקט בכמה עשרות אלפי ש"ח לפחות ולכן זה לא פתרון מעשי והוא נדיר ביותר.
כאן טמון היתרון המובהק של הפינוי-בינוי. בעוד שבפינוי-בינוי, שבו היזם נושא בכל העלויות, במיגון עצמאי ההוצאה נופלת כולה על הדייר. בנוסף, מעבר למיגון הבסיסי, פרויקט פינוי בינוי מעניק לדיירים דירה חדשה לחלוטין, עמידה בפני רעידות אדמה, עם תשתיות מודרניות, חניה על פי תקן ולעיתים קרובות גם תוספת של מחסן ומרפסת וכמובן חזיתות ומבנים חדשים לחלוטין, על כל המשתמע מכך. הממ"ד המודרני בבנייה החדשה כבר אינו "חדר ביטחון", שאינו משתלב עם התכנון בדירה הקיימת והופך להיות חדר בתוך חדר, אלא חלל שימושי המשמש כחדר עבודה או חדר ילדים בשגרה.
הזמן דוחק במיוחד לדיירי קרקעות הכנסייה לשעבר
סוגיה נוספת שרלוונטית למשפחות רבות בלב ירושלים היא סוגיית החכירה בקרקעות הכנסייה לשעבר שגורמת לשחיקת ערך הדירות. לדיירים אלה יש יתרון כפול בקידום התחדשות עירונית שיכולה להבטיח להם בעלות במסגרת עסקת התחדשות עירונית, ובכך יזכו לשתי ציפורים במכה – גם בעלות וגם ממ"ד, בדירה חדשה. מדובר בעיקר באוכלוסייה מבוגרת שעוד יותר זקוקה לנגישות מוגברת למרחב המוגן. במיוחד בימים אלה נראה שכל השיקולים מצביעים על הצורך להצטרף ולהבטיח פתרון.
עבור תושבי לב העיר ירושלים הבחירה ברורה אך דורשת יוזמה. שוק הנדל"ן עומד לעבור שינוי משמעותי, והביקוש לדירות חדשות וממוגנות רק יגבר. המתנה נוספת רק תגדיל את הפער בין הבניינים הישנים והפגיעים לבין הסטנדרט המודרני שמציל חיים ומעלה את ערך הנכס. כך לגבי כולם, וכך במיוחד לחוכרי הדירות בלב העיר.
לסיכום, פינוי-בינוי בישראל בכלל ובלב העיר ירושלים בפרט הוא הכרח ביטחוני וכלכלי כאחד. זהו הפתרון היעיל ביותר להבטחת שלומם של התושבים תוך שמירה על הערך הנדל"ני של נכסיהם בלב ירושלים. הגיע הזמן להפוך את "ירושלים של זהב" לירושלים של ביטחון.
- הכותב הינו ירושלמי, בעלי משרד פרסום
מזי
יש לכם עוד פרופגנדה כדי להצדיק את הביזיון של הפינוי בינוי???