פרדוקס הנדל"ן בירושלים: למרות הבנייה המואצת – צפי לעליות מחירים

התפיסה הרווחת אומרת שהצפה של השוק במוצר מסוים תוביל לירידת הערך שלו ומשם גם לירידת מחירים. אולם הדברים, כך נדמה, לא תקפים לשוק הנדל"ן הירושלמי – כך לפחות סבורים מרבית השמאים בישראל.

סקר שנערך בקרב חברי לשכת שמאי מקרקעין, מספק תמונה מעניינת לגבי השפעת המלחמה ומדיניות ההתחדשות העירונית והמגדלים על שוק הדיור בעיר. הסקר נערך על ידי גבריאל רבני, יו"ר מחוז ירושלים וחבר ועדת אקדמיה בלשכת שמאי המקרקעין. המטרה היתה בדיקת ההשפעה של מדיניות ההתחדשות העירונית ובניית המגדלים בירושלים על מחירי הדיור והשכירות, כמו גם את השפעת המלחמה על שוק הנדל"ן בירושלים.

על פי ממצאי הסקר, 24 אחוז מהשמאים (כמעט 1 מכל 4) סבורים שההתחדשות העירונית והצפת השוק ביחידות דיור תוביל לירידת מחירים של עד 10 אחוז. אולם מרבית השמאים (65 אחוז) צופים בדיוק את ההיפך. כ-40 אחוז צופים עלייה מתונה של עד 5 אחוז במחירים. כ-17 אחוז ציינו כי המחירים צפויים לעלות בין 10-6 אחוז, כ-8 אחוז סבורים שתהיה עליית מחירים של 15-10 אחוז. כ-11 אחוז ציינו כי אין להתחדשות עירונית השפעה על מחירי הדירות.

בהקשר להשפעת ההתחדשות העירונית ובניית המגדלים על שוק השכירות, כ-75 אחוז מהשמאים סבורים שהיא תוביל לעליית מחירי השכירות. כ-25 אחוז מתוך כלל המשיבים ציינו כי תהיה עליית מחירים של בין 15-10 אחוז. כ-35 אחוז סבורים שהעלייה תהיה בין 10-6 אחוז. מהצד השני כ-20 אחוז ציינו כי דווקא דמי השכירות ירדו עד 10 אחוז.

עוד נשאלו השמאים על ההשפעה הכללית על מחירי שוק הדיור בעיר בעקבות מלחמת חרבות ברזל. כ-65 אחוז מהמשיבים ציינו כי המלחמה גרמה לעלייה במחירים של עד 10 אחוז. כ-17 אחוז ציינו שהמלחמה לא השפיעה על מחירי הדירות ואילו 16 אחוז טענו כי המלחמה הובילה דווקא לירידה במחירים. בהתמקדות בשוק היוקרה, נמצא כי כ-62 אחוז מהשמאים טענו כי המלחמה הובילה לעליית מחירים בסגמנט. כ-15 אחוז ציינו כי העלייה הגיעה לשיעור של 15-10 אחוז.

על השאלה מה היתה ההשפעה של המלחמה על דמי השכירות בעיר, אמרו כ-36 אחוז מהמשיבים כי הם הובילו לעלייה של בין 10-6 אחוז, כ-27 אחוז השיבו כי העלייה היתה מתונה יותר – עד 5 אחוז, וכרבע מהנשאלים סברו כי לא היתה למלחמה השפעה על מחירי השכירות בעיר.

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה באנדרוייד

הורידו את האפליקציה באייפון

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר עדכונים בזמן אמת"

גבריאל רבני, יו"ר מחוז ירושלים וחבר ועדת אקדמיה בלשכת שמאי המקרקעין, אשר ביצע את הסקר מציין כי "ממצאי הסקר ממחישים כי בניית המגדלים במסגרת התחדשות עירונית בירושלים לא תעצור את מגמת עליית המחירים, אך העלייה תהיה מתונה, בשל העובדה שמתחמים שלמים מחודשים באמצעות שיפור התשתיות, בניית מוסדות ציבור, מסחר, גנים ציבוריים נוצר ביקוש גבוה יותר בקרב אוכלוסייה מבוססת והדבר משפיע על עליית המחירים אופן מתון".

לדבריו, "למרות ההובלה של ירושלים בתחום התכנון היא עדיין באמצע תהליך מימוש הפוטנציאל של הבינוי שלה והמשמעות היא שמלאי גדול של דירות מתוכננות נמצא "בצנרת" התכנון בירושלים, אך מימושו מתפרש על פני זמן ארוך".

גבריאל רבני (צילום: יח"צ)

ירושלים, כידוע, מובילה בין ערי המדינה בכל הקשור לתכנון במסגרת התחדשות עירונית עם למעלה מ-3,000 היתרי בניה שהופקו בשנת 2024, עם זאת מדובר בירידה של כ-12 אחוז בהתחלות הבניה בעיר אל מול 2023. כאשר בסך הכול החלו להקים בעיר 5,183 דירות ב-2024 המהווים 5 יחידות דיור לכל אלף איש. לשם השוואה בתל אביב ב 2024 התחילו לבנות 13 יחידות דיור לכל אלף איש בשנה החולפת.

בנוגע למחירי השכירות בעיר, על פי הסקר קיים, כאמור, צפי לעליית המחירים, רבני מסביר, "לכאורה, עקב ההיצע הצפוי בעקבות ההתחדשות העירונית, היה ניתן לצפות לירידה במחירי השכירות. עם זאת, המציאות בפועל תיראה אחרת. תחילה מדובר בעלייה 'זמנית' במחירי השכירות, היות ובעלי הדירות והשוכרים הקיימים, מפונים במסגרת הפינוי בינוי וזקוקים לפתרון דיור. לאחר מכן, במסגרת ההתחדשות של המתחם, מגיעה אוכלוסייה מבוססת יותר עם רמות ביקוש גבוהות לדירות חדשות, ולכן המחירים נשארים גבוהים".

על נושא הדיור היוקרתי בירושלים מציין רבני כי רוב הרוכשים הם תושבי חוץ המונעים לעיתים קרובות מהשפעות במדינות שלהם וכגודל גלי האנטישמיות, כך גודל גלי רכישות הדירות על ידיהם בעיר. "בתקופה האחרונה ככלל ובעקבות המלחמה בפרט, יש גל עליה באנטישמיות שהתפרצה בחו"ל. גורם זה מביא רוכשים רבים מהתפוצות לקנות דירות בירושלים, המהווה מוקד עלייה גדול ליהודי התפוצות. הגירה חיובית זו מהווה הבעת אמון ותמיכה בישראל, ויש הרואים זאת כהזדמנות כלכלית בשל המלחמה".

בעיר ירושלים, ובפרט בשכונת קרית היובל, ניכרת בשנים האחרונות תנופת התחדשות עירונית משמעותית. תהליך זה כולל שדרוג תשתיות ציבוריות, פיתוח שטחי מסחר ותעסוקה, ושיפור נרחב של המרחב הציבורי. כתוצאה מהשינויים הללו, השכונה מושכת אליה אוכלוסייה בעלת מאפיינים סוציו-אקונומיים גבוהים יותר, מה שתורם לעלייה בביקושים לדיור. על רקע מגמות אלו, נרשמה עלייה של כ-30 אחוז במחירי הדיור בשכונה בשנים האחרונות. עם זאת, ככל שיתממשו פרויקטים נוספים ויגדל היצע יחידות הדיור באזור, צפויה בלימת קצב עליית המחירים, לאור הרחבת ההיצע בשוק המקומי והתייצבות הביקוש.

לסיכום, למרות ההיצע הגדול והמדיניות המקיפה של התחדשות עירונית, מרבית שמאי המקרקעין צופים המשך מגמת עליית מחירים, אם כי באופן מתון יותר, הן במחירי הדיור והן בדמי השכירות.

0הסקר נערך בקרב שמאי מקרקעין חברי לשכת שמאי המקרקעין בישראל, כאשר התקבלו כ-70 תשובות מלאות).