כשל המדיניות של ירושלים: מגדלים הם לא צפיפות עירונית

פרויקט מסוים בדרך חברון, אחד מיני רבים ברחבי העיר, מציג את עצמו כפרויקט יוקרתי ורב-רושם: מגדלים בני כ-29–30 קומות, על שטח של כ-20 דונם, עם קצת פחות מ-400 יחידות דיור. במבט ראשון, זה נשמע כמו צפיפות עירונית. הרי 30 קומות הן ודאי “הרבה בנייה”. אבל דווקא המספרים הפשוטים חושפים את הבעיה: על שטח גדול כל כך, שלושה מגדלים כמעט בני שלושים קומות מייצרים בסך הכל כ־20 דירות לדונם.

זו אינה צפיפות עירונית מרשימה, זו בעיקר גובה.

הטעות הגדולה בשיח התכנוני בירושלים ובארץ בכלל היא ההנחה שמגדלים הם המחיר שחייבים לשלם כדי לקבל עוד דירות. אומרים לציבור שאם רוצים להתמודד עם משבר הדיור, צריך לקבל קו רקיע חדש, מגדלים מנותקים מהרחוב, חניונים עמוקים, רמפות, רחבות ריקות ופרויקטים שנראים יותר כמו מתחמים פרטיים מאשר כמו המשך טבעי של העיר. אבל במקרה של הפרויקטים בירושלים, הטיעון הזה פשוט לא מחזיק.

על אותו שטח, והדבר נכון לפרויקטים רבים ברחבי העיר, אפשר היה לתכנן אחרת לגמרי: בלוקים עירוניים בני ארבע עד שש קומות, בסגנון ברצלונה, עם חצרות פנימיות, חזיתות פעילות, רחובות מוצלים ומבנים שממשיכים את המרקם הירושלמי במקום להתחרות בו. גם בכיסוי קרקע של 60 אחוז בלבד, תכנון כזה יכול לייצר בערך 550 עד 650 דירות, ובתמהיל נכון אף יותר. כלומר, בלי מגדל אחד, בלי לפצוע את קו הרקיע ובלי לנתק את הפרויקט מהרחוב, אפשר היה להגיע למספר דירות גבוה בהרבה מזה שמייצרים שלושת המגדלים.

זו הנקודה שצריך לומר בצורה ברורה: מגדלים אינם בהכרח הדרך היעילה ביותר לנצל קרקע. לעיתים קרובות הם פשוט הדרך הדרמטית ביותר לשווק אותה.

מגדל נראה “צפוף” כי הוא גבוה, אבל הקרקע סביבו מתבזבזת. צריך מרחקים בין המגדלים, שטחי גישה, כניסות לחניונים, רחבות, שטחים ירוקים ייצוגיים ולעיתים קרובות הרבה שטח שאינו רחוב, אינו פארק ואינו חצר שימושית. מלמעלה זה אולי נראה פתוח, אבל מהרחוב זה מרגיש כמו חלל חסר חיים.

בלוק עירוני עובד אחרת; הוא אינו בורח לגובה, הוא בונה רצף, מגדיר רחוב, יוצר פינות, דלתות, חנויות, מרפסות, חצרות, גני ילדים, בתי כנסת, קליניקות, משרדים קטנים וחיי יום-יום. הוא לא רק מכיל דירות, הוא יוצר עיר.

פרויקט בקרית משה מחדד את אותה בעיה מכיוון נוסף. שם מדובר במגרש קטן בהרבה, התוכנית שאושרה, סמוך לתחנת הרכבת הקלה, כוללת יותר מ-100 יחידות דיור במגדל של למעלה מ-30 קומות בסך הכל. לכאורה, שוב, סיפור רגיל של התחדשות עירונית ליד תחבורה ציבורית. אבל גם כאן, כשבודקים את המתמטיקה, מתברר שהמגדל אינו הכרח תכנוני.

על המגרש המקורי, בשטח של כ-2.5 דונם, ניתן היה להגיע למספר דירות דומה בבנייה של כשמונה קומות בלבד, עם קומת מסחר ושבע קומות מגורים, בכיסוי קרקע עירוני גבוה. כלומר, לא צריך 32 קומות כדי להגיע ל-130 דירות. את אותה צפיפות דיור ניתן לקבל בכרבע מהגובה.

אז מה נותנות 24 הקומות הנוספות? לא בהכרח עוד דירות, הן בעיקר מייצרות מוצר נדל"ני אחר: קומות גבוהות, נוף, פרמיית מחיר, מיתוג יוקרתי וחוברת שיווק נוצצת. זה טוב אולי למכירת פנטהאוזים, אבל זה לא בהכרח טוב לעיר.

ויש גם שיעור עמוק יותר. במגרש של 2.5 דונם קשה מאוד לתכנן בלוק עירוני אמיתי עם חצר פנימית איכותית, אור, אוויר ומרחב חיים ראוי, ועדיין לשמור על אותו מספר דירות. אפשר לדחוס את זה, אבל אז החצר הפנימית הופכת יותר לפיר אור מאשר לחצר עירונית אמיתית. כדי לקבל חצר ברצלונאית טובה, צריך לרדת לגובה של שש או שבע קומות, ואז מאבדים חלק מהדירות.

ולכן הבעיה אינה רק “מגדל מול בלוק” במגרש בודד. הבעיה היא שהעיר מאשרת התחדשות עירונית מגרש אחרי מגרש, במקום לתכנן בלוק אחרי בלוק, רחוב אחרי רחוב ואת השכונה כולה.

כאשר כל חלקה קטנה צריכה “לסחוב” לבדה את כל הכדאיות הכלכלית, את כל דירות התמורה, את כל החניות ואת כל דרישות התכנון, המגדל הופך כמעט לברירת מחדל. לא בגלל שהוא טוב לעיר, אלא בגלל שהמערכת התכנונית כלאה את עצמה בתוך מגרשים קטנים מדי. במקום לאחד חלקות, לפתוח רחובות, לתכנן חצרות, לחלק זכויות בצורה חכמה וליצור בלוק עירוני שלם, אנחנו מקבלים עוד ועוד קומפוזיציות של פודיום ומגדל. וזהו כשל מדיניות, לא גזירת גורל.

ארי אושר פרי-צדיק (צילום: אלבום פרטי)

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה באנדרוייד

הורידו את האפליקציה באייפון

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר עדכונים בזמן אמת"

ירושלים צריכה לעבור ממדיניות של “מגדל אחר מגדל” למדיניות של “בלוק אחר בלוק”. בכל פרויקט התחדשות עירונית גדול, בוודאי מעל 80 או 100 יחידות דיור, העיר צריכה לדרוש תכנון בקנה מידה של בלוק שלם ולא רק של חלקה בודדת. המשמעות היא איחוד מגרשים, תכנון רחובות וחצרות מראש, חלוקה נכונה של שטחי ציבור ומסחר, ובנייה בגובה בינוני שמייצרת צפיפות אמיתית בלי להרוס את המרקם העירוני.

הגישה הזו אינה אנטי-יזמית, להפך. היא יכולה לייצר ליזם יותר דירות על אותו שטח. במקרה מסוימים היא מראה שהבעיה האמיתית היא לא הרצון לצופף ליד רכבת קלה, אלא הדרך שבה אנחנו עושים זאת. עיר חכמה אינה מתנגדת לצפיפות, היא דורשת צפיפות טובה יותר.

עבור העירייה, זו גם הזדמנות כלכלית וחברתית. יותר דירות על אותו שטח פירושן יותר תושבים ליד תחבורה ציבורית, יותר לקוחות לעסקים המקומיים, יותר שימוש במוסדות ציבור, יותר ארנונה, ויותר חיים ברחוב. אבל אם הדירות האלה מגיעות בתוך מגדלים מנותקים, העיר מקבלת מספרים על הנייר ולא מרקם עירוני חי.

ירושלים אינה צריכה לבחור בין דיור לבין יופי, היא צריכה להפסיק לבלבל בין גובה לבין צפיפות.

אפשר לבנות הרבה יותר דירות, ולבנות אותן טוב יותר. אפשר לחדש שכונות בלי למחוק את קנה המידה האנושי שלהן. אפשר לתת ליזמים פרויקטים רווחיים יותר, ולתת לעיר רחובות טובים יותר. אפשר להכפיל את מספר הדירות במקומות מסוימים בלי להרוס את מה שהופך את ירושלים לירושלים.

העתיד של העיר לא צריך להיות עוד שלושה מגדלים שעומדים בנפרד ממנה. הוא צריך להיות רחובות, חצרות, בנייני אבן, מרפסות, עצים, מסחר קטן, מוסדות ציבור ומשפחות שחיות בתוך מרקם עירוני אמיתי. האירוניה היא שהחזון הזה אינו פחות שאפתני מהמגדלים, הוא שאפתני יותר. הוא נותן לעיר יותר דירות, ליזם יותר ערך, ולירושלים עתיד שעדיין נראה ומרגיש כמו ירושלים.

• הכותב הוא ירושלמי, יזם וכותב על עירוניות, דיור ותכנון בעיר. הדברים נכתבים על דעתו האישית בלבד