מאחורי כל עסקת נדל"ן מוצלחת מסתתר לעיתים גם סכסוך מורכב. בעוד שרוב הציבור פוגש את המתווך בשלב הצגת הנכס או חתימת החוזה, מאחורי הקלעים מתנהלים לא פעם מאבקים על עמלות, מחלוקות בין משרדי תיווך, הפרות של הסכמי בלעדיות ואף ניסיונות לעקוף מתווכים.
בירושלים, מי שאמונה על פתרון אותם סכסוכים היא ועדת הבוררות והאתיקה של לשכת המתווכים, הפועלת מכוח תקנון הלשכה ומכריעה במחלוקות בין חבריה.
"מוסד הבוררות והאתיקה שלנו הוא הלב הפועם של המקצועיות והיושרה בענף התיווך", אומר אסף אפשטיין, יו"ר לשכת המתווכים בירושלים וסגן יו"ר לשכת המתווכים הארצית. "המטרה שלנו היא לא רק לפתור סכסוכים נקודתיים כשמשהו משתבש, אלא לייצר נורמות עבודה גבוהות, להגן על ציבור הלקוחות ולשמור על קולגיאליות הדדית בין העוסקים בתחום. הוועדה שלנו, בהובלת בוררים מנוסים כמו בני דרור, אדוארדו פינקלשטיין ומיכל דוצימינר, מעניקה לענף גב מקצועי, הוגן ומהיר שאין לו תחליף במערכת המשפט הרגילה".
את ועדת הבוררות מובילים שלושה בוררים קבועים – אדוארדו פינקלשטיין, בני דרור ומיכל דוצימינר – שהוסמכו על ידי לשכת המתווכים הארצית. לדבריהם, כמעט מדי שבוע מגיעים לפתחה של הוועדה סכסוכים חדשים, חלקם סביב עסקאות בשווי של מיליוני שקלים.
תקנון ירושלמי שהפך למודל ארצי
הבסיס לפעילות הוועדה הוא תקנון לשכת המתווכים בירושלים, שאושר בשנת 2014 ובהמשך אומץ גם על ידי לשכת המתווכים הארצית ואף שימש בסיס לתקנון האתיקה הרשמי של רשם המתווכים במשרד המשפטים.
"אנשים לא תמיד מבינים את המשמעות המשפטית המלאה של המנגנון הזה", מסביר אדוארדו פינקלשטיין. "על פי התקנון, עצם הצטרפותו של מתווך כחבר בלשכה והחתימה על טופס הבקשה מהוות הסכמה מראש לסמכות הוועדה ומשמשות כ'שטר בוררות' לכל דבר ועניין לפי חוק הבוררות".
מיכל דוצימינר מוסיפה: "פירוש הדבר הוא שלהחלטות הוועדה יש תוקף משפטי מחייב לחלוטין. היתרון הגדול הוא שזה מחליף הליכים ממושכים ומייגעים בבתי משפט, ומאפשר פתרון מהיר בתוך הענף".
אדוארדו פינקלשטיין מתווך ויועץ נדל"ן (צילום: פרטי)
מלחמות על בלעדיות ועמלות
אחת הסוגיות השכיחות ביותר היא שאלת הזכאות לדמי התיווך כאשר מעורבים מספר מתווכים באותה עסקה.
"קורה לא פעם שמגיע מתווך שחתם על הסכם בלעדיות עם מוכר, השקיע בפרסום ובשיווק, ואז צץ מתווך אחר וטוען שהקונה בכלל הגיע דרכו לפני שנה וחצי", מספר פינקלשטיין. "המתווך הבלעדי בטוח שהעמלה כולה שלו, בעוד שהמתווך הראשון מרגיש שנגזל ממנו פרי עמלו".
בני דרור מסביר כי ברוב המקרים מעניק התקנון עדיפות למתווך הבלעדי שהיה "הגורם היעיל" בעסקה, אך במקרים חריגים ניתן לחלק את העמלה.
"אנחנו מדגישים פעם אחר פעם שהחוק ותקנון הלשכה מעניקים הגנה חזקה מאוד למי שמחזיק בבלעדיות והיה הגורם היעיל בעסקה. עם זאת, סעיף 79 לתקנון מעניק לוועדה שיקול דעת במקרים חריגים ויוצאים מן הכלל לחלק את העמלה – אבל אך ורק בתנאי מפתח אחד: שהמתווך השני פעל בתום לב מוחלט ולא ניסה לעקוף או לתמרן".
"הבלעדיות היא חומה בצורה, אבל היא לא קיר בטון מזוין שמגן על חוסר תום לב", מוסיפה דוצימינר.
לדברי חברי הוועדה, אחת הטעויות הנפוצות היא הסתמכות על הסכמות בעל פה.
"כשרוצים להחריג קונים מסוימים מהסכם בלעדיות ולא מעלים זאת על הכתב, כמעט תמיד נוצרים ויכוחים בהמשך", אומר פינקלשטיין. "הלקח הוא פשוט – כל הסכמה חייבת להיות מתועדת".
מיכל דוצימינר (צילום: פרטי)
רוצים להישאר מעודכנים?
כשהשותפות מתפרקת
לא רק עסקאות בין מוכרים לקונים מגיעות לוועדה. גם פירוקי שותפויות בין משרדי תיווך מייצרים לא מעט מחלוקות.
"תיווך נדל"ן הוא עסק עם הוצאות שוטפות לא מבוטלות – פרסום בדיגיטל, שלטים, אתרי אינטרנט ואחזקת משרד", מסביר בני דרור. "כשרשת או שותפות בין מתווכים מתפרקת, פתאום כל שקל שנכנס וכל חשבונית פתוחה הופכים לסלע מחלוקת".
במקרים מורכבים נעזרת הוועדה גם ברואי חשבון ומומחים חיצוניים.
"במקרים חשבונאיים סבוכים, שבהם הספרים של השותפות לא מסודרים, אנחנו ממנים רואי חשבון ומומחים ניטרליים לבדוק כל קבלה וכל תנועת בנק", אומרת דוצימינר.
בני דרור, תווך משכנות המלך דוד (צילום: פרטי)
לקוחות שמנסים לעקוף
בוועדה נתקלים גם במקרים שבהם לקוחות מנסים להימנע מתשלום דמי תיווך.
"הגיע אלינו מקרה של שוכר שחתם על טופס שבו נכתב מפורשות שאם ירכוש את הדירה בעתיד, הוא יחויב בעמלת קנייה", מספר פינקלשטיין. "כמה חודשים לאחר מכן הוא פנה ישירות לבעל הדירה כדי לחסוך את דמי התיווך. הבהרנו לו שאדם שלא מאפשר למתווך לפעול ומנסה לעקוף אותו בסתר, לא יכול לטעון שהמתווך לא היה הגורם היעיל, וחייבנו אותו בתשלום עמלה מלאה".
"מכירים את השטח"
לדברי חברי הוועדה, היתרון הגדול של מנגנון הבוררות הוא ההיכרות המעמיקה עם שוק הנדל"ן המקומי והיכולת להגיע להכרעות במהירות יחסית.
"הכוח שלנו נובע מכך שאנחנו מכירים את הפרקטיקה, את הדינמיקה ואת הניואנסים הקטנים ששום שופט בבית משפט לא ירד אליהם", מסכם בני דרור.
"אנחנו לא רק פוסקים מי צודק ומי חייב כסף, אלא מנסים לחנך את השוק לקולגיאליות, שקיפות ותום לב", מוסיפה מיכל דוצימינר.
אדוארדו פינקלשטיין מסכם: "מתווך שמבין שיושרה היא הנכס הכי חזק שלו, ירוויח בטווח הארוך הרבה יותר מאשר בעסקה בודדת שהשיג בדרכים עקלקלות".
תגובות