בגלל תמורות מופרזות לדיירים: תוכנית פינוי-בינוי ברחוב מקסיקו לא אושרה

החלטה דרמטית של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיריית ירושלים מטלטלת את שוק ההתחדשות העירונית בשכונת קרית היובל: הוועדה החליטה להמליץ לוועדה המחוזית לקבל שורה של התנגדויות, ולדחות לחלוטין את תוכנית הפינוי-בינוי המסיבית ברחוב מקסיקו (תוכנית מספר 1300805). המשמעות המיידית של ההחלטה היא ביטול גורף של הסכמות הוועדה הקודמות וגניזת התוכנית במתכונתה הנוכחית.

מפרוטוקול ההחלטות הרשמי של הוועדה, שהגיע לידי מערכת "כל העיר", עולה כי הפרויקט נקלע לכשלים תכנוניים, קנייניים וכלכליים חמורים מול אגפי העירייה והנחיות הדרג המקצועי.

הטבות חריגות בניגוד למקובל בירושלים

הסיבה המרכזית והמפתיעה ביותר לדחיית התוכנית נעוצה בדו"ח הכלכלי המצורף לה. חברי הוועדה חשפו כי היזם הציע לדיירים הוותיקים תמורות מופרזות והטבות חריגות שהן "הרבה מעבר למקובל בתוכניות פינוי-בינוי בירושלים".

בין ההטבות שנחשפו בפרוטוקול:

• תוספות שטח קיצוניות: תוספת של 35 מ"ר לדירה, אשר מזנקת ללא פחות מ-43 מ"ר בבניינים במקסיקו 14-8.

• שדרוג המרפסות והמחסנים: מרפסות שמש חדישות בשטח של 15 מ"ר לפחות (הכוללות מרפסות סוכה), לצד חישוב של 50% משטח המחסנים הקיים ושטחי הגגות כשטח פלדלת עיקרי לדירה החדשה.

• פיצול לשתי דירות: סעיף חריג המאפשר לדיירים הזכאים לדירה חדשה בשטח של 140 מ"ר ומעלה, לקבל במקומה שתי דירות חדשות לחלוטין או דירה הכוללת יחידת דיור פנימית (דיורית).

בוועדה הבהירו כי תמורות מוגזמות אלו הובילו את הפרויקט להציג מכפיל יחידות דיור גבוה מדי, זכויות בנייה מופרזות וגובה מגדלים שאין להם כל הצדקה שמאי. בנוסף, חברי הוועדה הגדירו כ"תמוהה" את העובדה שלמרות ההטבות העצומות הללו, היזם הגיש התנגדות עצמית וביקש תוספת של עשרות דירות נוספות בטענה לחוסר כדאיות כלכלית. "יש להסתפק בתמורה של עד 25 מ"ר לדירה בלבד, בהתאם להנחיות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית", קבעו בוועדה.

שטחים ציבוריים לא יעילים וטרסות רבות

מעבר להיבט הכלכלי, התוכנית נדחתה בשל שורה של כשלים תכנוניים וקנייניים בשטח. הוועדה קיבלה את התנגדות מחלקת הנכסים של העירייה, לאחר שהתברר כי התוכנית כללה רק חלק מחלקה ציבורית (חלקה 35) וניסתה לשנות את ייעודה ממגורים לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ) ללא תיאום או הסכמה.

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה באנדרוייד

הורידו את האפליקציה באייפון

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר עדכונים בזמן אמת"

בנוסף, התוכנית הציעה לפתוח את גישת כלי הרכב של כל הפרויקט הפרטי דרך חלקת העירייה, וייצרה שטחים ציבוריים פתוחים שהוגדרו על ידי מהנדסי הוועדה כ"לא אפקטיביים, לא יעילים וללא כל היגיון תכנוני". המגרש המוצע לא ייצר דופן ראויה לרחוב מקסיקו, והציב את מפלס הבניינים בגובה משמעותי מהרחוב. במקום שהבניינים עצמם יגשרו על פערי הטופוגרפיה המורכבים של האזור, התוכנית ניסתה לפתור זאת באמצעות השטח הציבורי, תוך יצירת טרסות לא יעילות ומדרגות רבות שיקשו על התושבים והולכי הרגל.

כמו כן, נמצא כי היזם ניסה להטיל את כל ההפרשות המבונות לצרכי ציבור על השטח החום העירוני במקום להפריש שטחים מובנים בתוך המגרשים הפרטיים שלו, הוראה שהוגדרה בוועדה כ"בלתי מקובלת ובלתי סבירה". התוכנית תוחזר כעת לשולחן השרטוטים, והיזם ייאלץ להציג מתווה מצומצם ומאוזן בהרבה כדי לנסות ולקדמו בעתיד.

חבר מועצת העירייה יוחנן ויצמן, חבר בוועדת התכנון, מוסר: "ההחלטה משקפת מסר הן לבעלי הדירות שלא שיבקשו תמורות מופרזות והן ליזמים שלא יהיה להם עיניים גדולות על חשבון הציבור".