הסוד שכולם בענף הבנייה בירושלים יודעים אבל אף אחד לא מעז לומר בקול

לאחרונה נפגשתי עם מספר יזמים ומתכנני ערים, כחלק מיוזמה חדשה שהקמתי – עמותה לתכנון עירוני שמטרתה לקדם בירושלים ובישראל בנייה מסורתית יותר, יפה, על־זמנית ושורשית.

נכנסתי לפגישות האלה עם מטרה פשוטה: לשכנע את האנשים שבונים את העיר שלנו (ובכלל הארץ) שמודל המגדלים הוא לא רק לא יעיל, אלא גם פוגע במרקם החברתי של הרחובות בירושלים.

ציפיתי להתנגדות.

בפועל, קרה בדיוק ההפך. כל יזם וכל מתכנן שפגשתי הסכים איתי באופן מלא. לא בהסתייגות או בזהירות – לחלוטין.

הם דיברו בכנות, לעיתים אפילו בתסכול עמוק. חלקם ביקשו להישאר בעילום שם כדי להגן על עסקיהם ועל תפקידם במערכת הציבורית, אבל המסר שלהם היה אחיד: הם לא מאמינים באופן שבו בונים היום.

אחד היזמים אמר לי משפט שלא יוצא לי מהראש: “כל שנה,” הוא אמר, “אני עושה יותר מ־5,000 טעויות”.

ביקשתי שיבהיר.

“כל דירה שאני בונה,” הוא הסביר, “היא טעות. הן נמצאות במגדלים שמחריבים את העיר שבה גדלתי ושאני אוהב”.

אז למה לבנות כך? "כי אין לי ברירה".

לדבריו ולדברי אחרים, המערכת כולה מכוונת לתוצאה הזו. החל מהתב"עות, דרך מנגנוני המימון ועד לציפיות של הרשויות, הכול דוחף לבנייה של מגדלים גבוהים, גנריים, יקרים, שמעטים יכולים להרשות לעצמם ועוד פחות באמת רוצים לגור בהם.

מתכנן עירוני נוסף תיאר את המצב באופן חד עוד יותר.

"כל מי שמנסה לקדם בנייה מסורתית יותר בירושלים", הוא אמר לי, "או מפוטר – או שהקריירה שלו נעצרת לחלוטין".

לדבריו, ההתנגדות למגדלים אינה שולית. היא רחבה: בקרב אנשי מקצוע, יזמים וגם בציבור. אבל היא פשוט לא משנה. הכיוון נקבע מלמעלה, ומי שמתנגד משלם מחיר.

מגדלים צפויים בירושלים (צילום הדמיה: אדריכלים סטודיו יגאל לוי SYL)

ואז הוא אמר משהו שממחיש עד כמה המצב אבסורדי.

"העיר העתיקה בירושלים", הוא אמר, “היא אחת הדוגמאות הטובות בעולם לעיר צפופה בקנה מידה אנושי. אבל אם מישהו היה מנסה לבנות אותה היום זה היה בלתי חוקי".

לא רק לא מקובל. בלתי חוקי. כך גם רחוב יפו ורחוב בן יהודה, הרחובות שמגדירים את הלב העירוני של ירושלים. הרחובות שנותנים לה את קנה המידה האנושי, את החיות, את הזהות לא היו עומדים בדרישות התכנון של היום אילו היו נבנים מאפס.

זו לא רק אירוניה, זה כשל מערכתי עמוק. יצרנו מערכת תכנונית שאוסרת עלינו לבנות את המקומות שאנחנו עצמנו מעריכים.

וכשמדברים על המשבר, אי אפשר להתעלם מההשלכות הכלכליות.

כל היזמים שפגשתי העלו את אותה בעיה: “דירות רפאים”. דירות שנרכשות, לעיתים קרובות על ידי רוכשים מחו״ל, לא כדי לגור בהן, אלא כהשקעה. חלונות חשוכים בבניינים שאמורים היו להיות קהילות חיות.

הם שאלו אם יש דרך למנוע זאת?

ארי אושר פרי-צדיק (צילום: אלבום פרטי)

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה באנדרוייד

הורידו את האפליקציה באייפון

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר עדכונים בזמן אמת"

הצעתי צעדים כמו הגבלת רכישות זרות או מיסוי על דירות ריקות, כפי שכבר כתבתי בעבר ב"כל העיר". אבל גם אמרתי את האמת הלא נוחה: כל עוד המחירים נראים כפי שהם, התופעה תימשך.

באחד הפרויקטים שעליהם דיברנו, המחיר עמד על כ־50,000 שקלים למ״ר. זה אומר שדירת 40 מ״ר עולה כ־2 מיליון שקל ודירת 100 מ״ר עולה כ־5 מיליון שקל.

אלה לא מחירים לתושבי ירושלים, אלה מחירים של שוק גלובלי שבו משפחות מקומיות נאלצות להתחרות באנשים אמידים מאוד מחו״ל, שלעיתים אין להם כל כוונה לגור בדירות שהם קונים.

גם היזמים עצמם אינם אדישים לכך. רבים מהם הביעו תמיכה ברפורמות, למשל שינוי שיטת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל, שמעודדת כיום מקסום מחיר הקרקע במקום יצירת עירוניות איכותית ונגישה.

הם לא רוצים לבנות דירות רפאים, אבל במערכת הנוכחית, לעיתים אין להם ברירה. וזו ליבת הבעיה: חוסר התאמה בין מה שבונים, למי שבונים עבורו, ולמה שהעיר באמת צריכה.

ירושלים לא סובלת מחוסר ביקוש, היא סובלת מחוסר התאמה.

אנחנו צריכים רפורמה מבנית – לא רק בפרויקטים בודדים, אלא ברמת המדיניות. זה אומר לחשוב מחדש על תב"עות שמונעות בנייה בקנה מידה אנושי. זה אומר לשנות את שיטת המכרזים כך שתעדיף איכות עירונית ונגישות, ולא רק הכנסות קצרות טווח. זה אומר להתמודד ברצינות עם סוגיית הרכישות הזרות והדירות הריקות. וזה אומר לאפשר למתכננים ולאדריכלים לקדם חלופות, בלי לחשוש לקריירה שלהם.

ובעיקר, זה אומר להכיר באמת פשוטה: האנשים שבונים את הערים שלנו כבר יודעים שמשהו כאן לא עובד. הם פשוט לא מרגישים שמותר להם להגיד את זה או לתקן את זה.

• הכותב הוא יזם ירושלמי, מנכ"ל חברת פרי-צדיק העוסקת בנדל"ן ויבוא