למה ירושלים כל כך יקרה? תושביה משלמים על הזמן

למרות היותה אחת הערים העניות בישראל, מחירי הדיור בירושלים הם מהגבוהים בישראל. הסברים שונים גורמים לכך: בעלות זרה על דירות, חמדנות יזמים, ולעיתים גם יופייה הייחודי של העיר מוצג כגורם בלתי נמנע. אך ניתן לטעון שהגורם המרכזי ליוקר הדיור בירושלים טמון בכלל בכלכלה הבסיסית של תהליך הבנייה בעיר.

לאחר בחינה של מכרזי מדינה, דוחות היתכנות של פרויקטי פינוי-בינוי, ופרויקטים ממשיים העוברים כיום במערכת, מתבהרת מסקנה אחת: הדיור בירושלים יקר לא בגלל מי שבונה, אלא בגלל כמה זמן לוקח לבנות ובגלל האופן שבו מתומחרת הקרקע הציבורית.

הגורם הראשון, וההרסני ביותר, הוא הזמן. בירושלים, פרויקט מגורים שגרתי מבלה לעיתים קרובות בין 7 ל-12 שנה בתהליכי תכנון, אישורים, התנגדויות, תיקונים ואישורים חוזרים, עוד לפני שהונחה אבן אחת. העיכוב הזה אינו תיאורטי; הוא מתורגם ישירות לעלות כספית, שמתווספת שקל אחר שקל למחיר כל דירה.

ניקח דוגמה שמרנית. בפרויקט טיפוסי עשויים להיות כ־500 אלף שקל לדירה "תקועים" כבר בשלבים הראשונים בתשלומי קרקע, תכנון, ייעוץ משפטי וערבויות. מימון סכום כזה בריבית שנתית של 6–8 אחוזים משמעותו שפרויקט המאושר בתוך 4-3 שנים יספוג תוספת של כ-100–150 אלף שקל לדירה. כאשר אותו פרויקט נמשך שמונה עד עשר שנים, תרחיש שכיח בירושלים, התוספת כבר מגיעה בקלות ל־350–500 אלף שקל לדירה. הדירה עצמה לא משתפרת בתקופה הזו; המחיר פשוט עולה משום שהפרויקט הזדקן עוד לפני שנולד.

לוחות זמנים ארוכים משפיעים גם על התנהלות הבנקים והקבלנים. הבנקים מעלים את מרווחי הריבית ואת דרישות ההון העצמי, משום שתכנון ממושך מגדיל סיכונים רגולטוריים ופוליטיים. הקבלנים מגלמים מראש עליות עתידיות במדד תשומות הבנייה, מתוך ידיעה שהעלויות יאמירו עוד לפני תחילת העבודות. היזמים, מצדם, נדרשים לדרוש רווחיות גבוהה יותר רק כדי להצדיק הקפאת הון למשך כמעט עשור. כל אלה מגולמים במחיר הסופי של הדירה. הזמן מכפיל סיכון, ואת הסיכון הזה משלם הרוכש.

אישורים איטיים אינם רק עניין של המתנה. בפועל, הם מתבטאים בדיונים אינסופיים על טעם אדריכלי, בבקשות חוזרות של ועדות לתיקונים, בכללים שאינם ברורים ומשתנים תוך כדי תהליך, ובהליכי התנגדויות שמאפסים את השעון במקום להתנהל במקביל. פרויקטים מתוכננים מחדש לא משום שהם גרועים, אלא משום שהעיר לא הגדירה מראש מה היא רוצה. כל סבב מוסיף חודשים, כל חודש מוסיף עלות, וכל עלות נוחתת בסופו של דבר על רוכש הדירה.

אחת הדרכים הפשוטות והיעילות ביותר לתקן זאת היא שהעיר תתכנן קודם ותמכור אחר כך. במקום להגיב לכל הצעה מחדש, הוועדה המקומית יכולה לאשר מראש מעטפות בנייה מחייבות ולהזמין סקיצות אדריכליות או מסגרות תכנון ברורות. גובה הבנייה, קווי בניין, נפחים, תקני חניה, חזיתות וממשק עם הרחוב יוגדרו מראש. כאשר יזם מגיש תוכנית, השאלה כבר לא תהיה אם הוועדה אוהבת את העיצוב, אלא אם הוא עומד בכללים שכבר אושרו. מהלך כזה לבדו יכול לחסוך חודשים של דיונים ולחסוך שנים לאורך חיי הפרויקט. ודאות אינה מתנה ליזמים; היא הנחה ישירה לתושבים.

ארי אושר פרי-צדיק (צילום: אלבום פרטי)

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה באנדרוייד

הורידו את האפליקציה באייפון

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר עדכונים בזמן אמת"

הגורם המרכזי השני ליוקר המחירים הוא האופן שבו נמכרת הקרקע הציבורית. כיום, ירושלים פועלת ברובה לפי המודל הארצי: הקרקע נמכרת למרבה במחיר. ההנחה היא שמקסום הכנסות הקרקע בטווח הקצר יוביל לתוצאה מיטבית בטווח הארוך. בפועל, תחרות כזו דוחפת את מחירי הקרקע מעבר למה שהשוק יכול לשאת, ומתגמלת תמחור ספקולטיבי במקום ביצוע יעיל. בהמשך, היזמים נאלצים “לסגור פערים” על ידי העלאת מחירי הדירות.

אך ניתן לנהל מכרזים אחרת. ניתן לדרג הצעות לא רק לפי מחיר הקרקע, אלא לפי תוצאות: מחיר הדירה הסופי, לוחות הזמנים לבנייה, איכות ועמידות הבנייה, התרומה הציבורית. הזוכה לא יהיה מי שמשלם הכי הרבה מראש, אלא מי שמספק את הדיור הטוב ביותר במחיר הסופי הנמוך ביותר. הציבור עדיין מפיק ערך מהקרקע, אך הערך מתבטא בתוצרי דיור טובים יותר, ולא במחירי קרקע מנופחים.

גם דרישות התשתית הן מס נסתר על רוכשי הדירות. כיום, יזמים נדרשים לעיתים לממן סלילת כבישים, הקמת בתי ספר, גנים ופארקים כחלק מפרויקט בודד. אלה צרכים אמיתיים וחשובים, אך כאשר הם נגבים פרויקט־פרויקט, הם הופכים לבלתי צפויים, ממומנים מראש, ומגולמים במלואם במחיר הדירה. לא נדיר שדרישות כאלה מוסיפות בין 150 ל-300 אלף שקל לדירה. גישה רציונלית יותר היא מימון תשתיות ברמה שכונתית או עירונית, באמצעות אגרות חוב מוניציפליות או תקצוב ארוך טווח, כך שהעלות תיפרס על פני זמן ועל פני כלל משלמי המסים ולא תיפול רק על רוכשי הדירות החדשות.

בכל הנוגע לחניה, ירושלים דווקא נמצאת בעמדה טובה להפחתת עלויות. ההשקעה האדירה של העיר ברכבת הקלה ובתחבורה ציבורית יוצרת הזדמנות אמיתית להורדת תקני החניה בלי לפגוע באיכות החיים. חניה תת-קרקעית היא אחד המרכיבים היקרים ביותר בבנייה למגורים, ולעיתים עולה הרבה מעל 100 אלף שקלים למקום חניה אחד. הפחתת דרישות החניה בקרבת צירי תחבורה ציבורית יכולה לחסוך מאות אלפי שקל ממחיר הדירה. זה בדיוק הדיבידנד שהשקעה בתחבורה ציבורית אמורה להניב, ויש לאמץ אותו בפועל.

לירושלים אין משבר דיור משום שהיזמים חמדנים במיוחד או משום שהעיר מוגבלת במיוחד. יש לה משבר דיור משום שהזמן יוצא משליטה, הסיכון מצטבר, הקרקע מתומחרת לפי הכנסה ולא לפי תוצאה, והתשתיות ממומנות בדרך היקרה ביותר האפשרית. תיקון המערכות הללו יוביל לירידת מחירים בלי סובסידיות, בלי פגיעה באיכות, ובלי חיפוש אשמים. נגישות לדיור אינה עניין של סיסמאות; היא עניין של תכנון מערכתי, כזה שאפשר, וצריך, לעצב מחדש.

• הכותב הוא יזם ירושלמי, מנכ"ל חברת פרי-צדיק העוסקת בנדל"ן ויבוא