עסקת המיליונים שירדה לטמיון: העליון קבר סופית את המאבק נגד הפטריארכיה היוונית בלב ירושלים

סכסוך נדל"ני מורכב ויוצא דופן המשתרע על פני כמעט שלושה עשורים, ומערב קרקעות יוקרה בלב ירושלים, הגיע בימים אלה לסיומו המוחלט והסופי בבית המשפט העליון. שופטת בית המשפט העליון, גילה כנפי-שטייניץ, דחתה לחלוטין בקשת רשות ערעור שהוגשה בניסיון להפוך החחטה קודמת של בית המשפט המחוזי בעיר ולעצור עסקת מכר מקרקעין יוקרתית של הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית ברחוב אמיל בוטה הסמוך לעיר העתיקה.

בשתי ההחלטות המשפטיות, מתברר כיצד עסקה היסטורית בשווי מיליון דולר משנת 1999, שאמורה היתה להניב פרויקט מגורים יוקרתי, קרסה אל מול המציאות התכנונית הנוקשה של הבירה.

ההשקעה ההיסטורית שנבלמה על ידי תוכנית המתאר

שורשי הפרשה הכלכלית החלו בדצמבר 1999, אז נחתם הסכם לרכישת זכויות חכירה עתידיות מהפטריארכיה. במסגרת החוזה, שילמו הרוכשים לפטריארכיה מיליון דולר במעמד החתימה, תמורת התחייבות לקבלת זכויות בשטח של 1,000 מ"ר בנוי בפרויקט מגורים עתידי. העסקה היתה תלויה בהסכם קומבינציה שנחתם עם חברת "אביטל נכסים", במסגרתו התחייבה החברה להוביל לשינוי ייעוד הקרקע למגורים בתוך שש שנים.

הקרקע ברחוב אמיל בוטה (צילום: באדיבות הפטריארכיה)

אלא שבפועל, מהלכי התכנון נכשלו. תוכנית המתאר "ירושלים 2000" הגדירה את השטח כולו בצורה קשיחה כשטח ציבורי פתוח (שצ"פ). פסק דין חלוט שניתן בשנת 2024 אישר רשמית כי פעולות התכנון מוצו, וקבע באופן סופי כי אין כל אפשרות משפטית לשנות את ייעוד הקרקע או לבנות עליה פרויקט מגורים כלשהו.

לאחר שהפרויקט המקורי מת מבחינה תכנונית, חתמה הפטריארכיה באוקטובר 2021 על הסכם מכר חדש, במסגרתו מכרה את המקרקעין בכללותם לחברה זרה בשם "פיירו ריל אסטייט הולדניגס" תמורת 4.5 מיליון שקלים. לאחרונה, בחודש יוני האחרון, הוסדרו המחלוקות לגבי היטל ההשבחה מול עיריית ירושלים והתקבל אישור רשמי להעברת הזכויות, מה שהוביל לפניה לבית המשפט בבקשה דחופה לקבלת צו מניעה שיעצור את העסקה.

המחוזי: "חוסר ניקיון כפיים והסתרת עובדות"

בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, השופט אביגדור דורות דחה את הבקשה לצו מניעה על הסף, תוך שהוא מטיח במבקש ביקורת חריפה. השופט דורות חשף כי המבקש בחר להשמיט מתצהירו ומבקשתו עובדות קריטיות: "המבקש הגיש בקשה במעמד צד אחד תוך הסתרת עובדות מהותיות ביותר ובחוסר ניקיון כפיים".

השופט הדגיש כי העתירה הושמט קיומו של הסכם הקומבינציה המקורי עם חברת אביטל ואת ההליכים הממושכים הקודמים שהתנהלו.

הקרקע ברחוב אמיל בוטה (צילום: באדיבות הפטריארכיה)

מעבר לכך, השופט דורות קבע כי סיכויי התביעה של המבקש לקבלת צו אכיפה הם אפסיים. מאחר שזכויותיו החוזיות הותנו במפורש בהקמתו של פרויקט מגורים, ומאחר שנקבע משפטית כי פרויקט כזה לא יכול לקום חוקית על השטח הציבורי, לא ניתן לאכוף את החוזה המקורי.

כשל משפטי נוסף היה אי-צירופה של חברת פיירו, הרוכשת החדשה, כמשיבה בתיק. השופט דורות הבהיר: "איני סבור כי ניתן להיעתר לבקשה המשפיעה באופן ישיר על זכויותיו של צד שלישי מבלי לצרפו כצד דרוש ומבלי לאפשר לו להשמיע את טענותיו".

בעקבות דחיית הבקשה במחוזי, חויב עורך הדין טלמון בהוצאות משפט של 10,000 שקלים.

העליון קובע: "ניסיון לעצב חוזה חדש לחלוטין"

המבקש סירב להשלים עם רוע הגזירה והגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, אך השופטת גילה כנפי-שטייניץ קברה את המאבק המשפטי סופית ואימצה את קביעות המחוזי.

בפסק דינה המנומק, הדגישה השופטת כנפי-שטייניץ כי העובדה שהחברה הרוכשת (פיירו) לא צורפה כצד להליך, מהווה עילה עצמאית ומספקת לדחיית הערעור כולו. השופטת דחתה את טענת העותר ל"אכיפה בקירוב" – במסגרתה דרש לקבל זכויות חכירה רגילות בשטח הציבורי במקום דירות המגורים שהובטחו לו וכתבה: "מדובר בדרישה מורכבת שמשמעותה המעשית היא עיצוב חוזה חדש לחלוטין, השונה באופן מהותי מהסכמות הצדדים המקוריות".

בנוסף, השופטת כנפי-שטייניץ מתחה ביקורת על הניסיון להרחיב את "זכות הסירוב הראשונה" שהופיעה בחוזה המקורי, וקבעה כי זו הוגבלה אך ורק למקרה של בחירת קבלן חלופי להקמת פרויקט המגורים, ואינה מעניקה למבקש זכות קדימה גורפת לרכישת בעלות על הקרקע. העליון חתם את פסק הדין בציון השיהוי המהותי והחריג של המבקש, אשר חתם על העסקה בשנת 1999, המתין עם בקשת הסעדים הזמניים עד לשנת 2026, ולא סיפק כל הסבר מניח את הדעת להמתנה הממושכת. עם דחיית בקשת רשות הערעור לחלוטין, נסללה הדרך להעברת הקרקע בלב הבירה לידי החברה הזרה.

העליון הכריע: נדחתה העתירה נגד הפטריארכיה היוונית בירושלים
הפטריארכיה היוונית ירושלים נדלן
בית המשפט העליון והמחוזי דחו את תביעת עו"ד יהודה טלמון נגד הפטריארכיה היוונית ברחוב אמיל בוטה. השופטים: "הסתרת עובדות, סיכויי אכיפה אפסיים ושיהוי חמור"
העליון-דחה-ערעור-נדלן-הפטריארכיה-היוונית-אמיל-בוטה

בית המשפט העליון שם סוף לעסקת נדל"ן יוקרתית בלב ירושלים. השופטת גילה כנפי-שטייניץמדחתה סופית ניסיון לעצור את העברת קרקעות היוקרה של הפטריארכיה היוונית ברחוב אמיל בוטה לידי חברה זרה >> https://www.kolhair.co.il/jerusalem-news/267659/