בכל פעם שהמציאות הביטחונית מתחממת, רבים שואלים את עצמם: מה קורה לשוק הנדל"ן בתקופות כאלה? האם זה הזמן להיכנס? להמתין? האם המחירים יירדו או יזנקו?
כמי שמלווה שוק הנדל"ן הישראלי כבר שנים רבות, אני רוצה לשפוך אור לא מהבטן, אלא מתוך ניתוח היסטורי של התנהגות השוק לאורך עשרות שנים במדינת ישראל.
תמונת מצב היסטורית: מה קרה בעבר?
ישראל חוותה מאז קום המדינה לא מעט סבבי לחימה ממלחמת ששת הימים, דרך יום הכיפורים, לבנון הראשונה והשנייה, מבצעים בעזה, ועד למלחמות האחרונות. אמנם קהילת הנדל"ן בישראל למדה לאורך השנים שגם בעיתות מלחמה, הפגיעה בשוק היא לרוב זמנית ושטחית, והתחייה אחריה חזקה יותר.
דוגמאות בולטות:
מלחמת ששת הימים (1967): שנה לאחר יום סיומה, מחירי הדירות זינקו ב‑6%, ובשנתיים שאחריה המשיכו לטפס בכ‑14%.
מלחמת יום הכיפורים (1973): בשנת 1974 המחירים קפצו ב‑39%, וב־1975 ב‑28%.
בסבבים מאוחרים יותר: לאורך מבצע צוק איתן, מבצע עופרת יצוקה ומבצעים ברצועה, בלטה התמונה של התאוששות מהירה ומגמת עלייה יציבה.
מניתוח הנתונים – כמעט תמיד חזרה אותה תופעה:
במהלך הלחימה ניכרת האטה טבעית בפעילות, בעיקר מצד רוכשי דירות מגורים, זוגות צעירים, קבלנים שנזהרים מלהתחייב על פרויקטים חדשים, ומשקיעים שמעדיפים להמתין ל"ודאות".
מיד לאחר סיום הלחימה — נוצר גל של חזרה לשוק, ביקושים שנדחו, הצטרפות של משקיעים שניצלו את תקופת ההמתנה, ומחירים שמתחילים לטפס.
המשותף לכל התקופות האלו: הנדל"ן הישראלי הוכיח את עצמו כעמיד, חזק, ובסופו של דבר — שומר על מגמת עלייה.
אך התמונה לא ורודה לחלוטין. היו תקופות בהם המחירים בשוק הנדל"ן הישראלי ירדו (ואף יתרסקו). לדוגמה:
תחילת שנות ה-80 – משבר אינפלציה וריבית. ישראל חוותה אינפלציה קיצונית (400% אינפלציה שנתית!), הממשלה הטילה מגבלות על אשראי למשכנתאות, הריבית הייתה דו-ספרתית גבוהה מאוד. והתוצאה: ירידת מחירי דירות ריאלית. אנשים הפסיקו כמעט לגמרי לרכוש נכסים! (תקופת המיתון הזון נמשכה עד אמצע שנות ה-80, עד שהתייצב המשק אחרי תוכנית הייצוב (1985).
בין השנים 1997–1999 ראינו תיקון קל בעקבות גאות העלייה מרוסיה. בתחילת שנות ה-90 עלו לארץ כמיליון עולים מבריה"מ. הביקושים היו עצומים והובילו לעליית מחירים דרסטית. אחרי מספר שנים של עליות חדות — בסוף העשור, נוצר תיקון טבעי. מחירי הדירות ירדו מעט (ריאלית), במיוחד בפריפריה.
בין השנים 2003/4 (מיד לאחר האינתיפאדה השנייה), שוק הנדל"ן נכנס לקיפאון, תקופה כלכלית קשה מאוד: פיגועים, מיתון, ירידה בצמיחה. מחירי הדירות עמדו כמעט ללא שינוי, ובמקומות מסוימים אף ירדו (בעיקר אזורי ביקוש חלשים). מצב זה נמשך עד תחילת גל העליות הגדול מ-2008.
נקודתית בפריפריה אחרי לחימה:
ירידות זמניות (חודשים ספורים) בעוטף עזה ובאזורי לחימה, אך חזרה לעליות לאחר חזרת הביטחון.
אך נשים לב למחנה המשותף לכל הירידות הללו: רובן נבעו מגורמים כלכליים ולא ישירות מהמלחמות עצמן (ובכל זאת מעולם לא היה מדובר בקריסה, אלא בתיקון זמני בתוך מגמת עלייה ארוכת טווח).
אז למה זה המחירים תמיד מיד אחרי מלחמה מזנקים?
- ביקושים כבושים: אנשים לא מפסיקים להתחתן, להביא ילדים או להזדקק לדירות. הם פשוט דוחים את הקנייה לתקופה של שקט. כשהשקט חוזר — כולם חוזרים לשוק בבת אחת.
- היצע מוגבל: ישראל מדינה קטנה. היצע הקרקעות מוגבל, הביורוקרטיה מורכבת, והבנייה אינה עומדת בקצב. כל עיכוב נוסף (כמו תקופות לחימה) רק מקטין את היצע הדירות ומנגד הביקוש לא יורד.
- עליה ארצה: כל מלחמה גוררת עימה מקרי אנטישמיות רבים בעולם ודוחפת את הקהילה היהודית להבנה שישראל היא הבית הבטוח האמיתי. מלבד המשפחות, אשר הגיעו להחלטה לעלות ארצה, ישנן משפחות רבות בתקופות אלו המחליטות לרכוש נכס בארץ ליום שבו ייאלצו לעלות ארצה.
- חוסן כלכלי: למרות המלחמות, המשק הישראלי מצליח לשמור על איתנות. הריבית, האינפלציה, והמשקיעים הזרים ממשיכים להשפיע על השוק גם בתקופות קשות.
להצטרפות לקבוצת הוואטסאפ שלנו נדל"ן מתחת לרדאר >>>
ומה קורה כעת — במלחמה הנוכחית?
אנחנו עדים לתופעה דומה: הקבלנים ממשיכים בבנייה, אך משווקים בזהירות; רוכשים פרטיים מתלבטים ומעדיפים "לראות לאן הולך השוק"; חלק מהמשקיעים ממתינים מהצד ומלאי הדירות הלא מכורות גדל.
ובאשר לשאלה האם נראה ירידת מחירים בתקופה זו, אני חושב שצריך לנסח זאת אחרת – "תיקון מחיר", והתשובה היא חד משמעית – כן!
ישנם ערים ושכונות רבות בארץ שבהן המחירים התנפחו סתם ולא שיקפו את השווי האמיתי של הנכסים (לא אמנה כאן את כל האשמים למיניהם – המדינה, הבנקים, הקבלנים, אך אציין שלחברות ליווי המשקיעים יש חלק גדול בנושא). וגם אם נראה "ירידת" מחיר של כמה אחוזים בשכונה כזו או אחרת, אין הכוונה לירידת מחיר אלא לתיקון שוק! לדוגמה: שכונה שבה דירת שלושה חדרים שווה 1.5 מיליון שקלים ונמכרה ב-1.8 מ' (עוד על הנייר), בתקופה זו הרוכש מוכר אותה ב-1.5 מיליון, ואין זו ירידת מחיר אלא תיקון שוק, כשהרוכש הראשון רכש אותה במחיר הגבוה ממחיר השוק.
במקביל, בתקופה של משבר אפשר לייצר הזדמנויות חסרות תקדים בכל תחום ובטח בתחום הנדל"ן. מי שמזהה הזדמנויות ומי שיודע ליצור הזדמנות, יכול לבצע כעת עסקאות טובות במיקומים מצוינים ובמחירים שלא בטוח שיחזרו אחרי הלחימה – אני מאמין שצריך לעשות הרבה שיעורי בית ולא להתפתות לכל מצגת אפשרית, אך מנגד – לא לשבת בבית ולחכות עד יעבור זעם, אלא דווקא עכשיו ללכת למשרדי המכירות ולאתר את העסקאות הטובות ביותר עבורכם.
ובל נשכח את הטיפ ששווה זהב: לנו, הישראלים, יש טבע להיכנס למשרד מכירות ולהגיע בתחושה שאנחנו יודעים הכי טוב ואלופי העולם במשא ומתן. אגלה לכם סוד – גם אם זה נכון וגם אם לא, כל איש מכירות נדל"ן (הרי גם הוא ישראלי) יפעיל עליכם שריר והיכן שהוא יכול להרוס לכם / לייקר לכם, הוא יעשה זאת. אך אם תבואו בחכמה (אף על פי שאתם גאוני נדל"ן) ותבקשו בסך הכל מאיש המכירות שיעזור לכם, תמלאו אותו במחמאות ותפרגנו לו שהוא כל-יכול, אני מבטיח לכם שהוא ירעיד את החברה בשביל ליצור לכם מחיר שלא קיים – בדוק ומנוסה מאלפי עסקאות.
לסיכום
שוק הנדל"ן הישראלי הוכיח את עמידותו שוב ושוב אל מול טלטלות ביטחוניות. דווקא בעיתות משבר, כאשר חלק מהשחקנים יוצאים מהמשחק באופן זמני — נוצרת קרקע פורייה למשקיעים שקונים בחוכמה! אחרי המלחמה — הביקושים חוזרים, המחירים מתוקנים, ולעיתים אף מזנקים בחדות. אני מאמין שכל משקיע צריך לשאול את עצמו כעת – האם אני רוצה להצטרף לגל לפני שהוא מתחיל? או לרדוף אחריו כשכולם יחזרו לשוק? אז לכו למשרדי המכירות ונסו לייצר עסקה ששווה זהב (לא לשכוח את הטיפ שלנו), ובעז"ה ביחד ננצח ומשבר לגאולה שלמה. אמן!
הישארו מעודכנים ובואו לעקוב אחרינו בכל הרשתות של Power Group
להצטרפות לקבוצת הוואטסאפ שלנו נדל"ן מתחת לרדאר >>>
תגובות