זה לא חלום: ירושלים יכולה להכפיל את קיבולת הדיור באזורים מרכזיים בלי לבנות אף מגדל

ירושלים לא צריכה לבחור בין דיור ליופי. זו הבחירה המדומה ששולטת בשיח התכנוני בעיר כבר יותר מדי זמן: מצד אחד, מי שטוענים שהעיר חייבת לבנות לגובה, כי משפחות צעירות צריכות דירות והקרקע מוגבלת; מצד שני, מי שמתנגדים כמעט לכל פרויקט גדול, כי הם חוששים, ולעיתים בצדק, שירושלים שהם אוהבים מוחלפת במגדלים אנונימיים, בפודיומים אטומים, בכיכרות מנוכרות ובשכונות שיכלו לקום בכל מקום אחר.

אבל יש אפשרות שלישית. היא ותיקה יותר, ירושלמית יותר, ובמובנים רבים גם שאפתנית יותר.

ירושלים יכולה להוסיף עשרות אלפי דירות באזורי ההתחדשות המרכזיים שלה בלי להפוך לעיר מגדלים. היא יכולה לגדול דרך בלוקים עירוניים צפופים, יפים ואנושיים: ארבע, חמש ושש קומות; בנייה באבן; חצרות פנימיות ירוקות; חזיתות פעילות של חנויות, מרפאות, גני ילדים, משרדים קטנים, בתי כנסת ובתי קפה בקומת הקרקע; ודירות מעל.

המודל כבר קיים בירושלים. אחת הדוגמאות היפות ביותר שלו היא חצר סרגיי במגרש הרוסים.

חצר סרגיי איננה גבוהה ואיננה ראוותנית. היא לא מגדל יוקרה שמתחפש לעירוניות, אלא מבנה אבן ארוך ומכובד המקיף חצר פנימית יפה, ויוצר עולם בתוך בלוק: נוכחות עירונית כלפי הרחוב ושקט ירוק כלפי פנים. במקור זהו כמובן לא מבנה מגורים אלא מבנה אירוח ומוסד, אך כצורה עירונית הוא מלמד שיעור שירושלים כמעט שכחה.

עכשיו דמיינו את אותה טיפולוגיה, לא כהעתקה מדויקת, אלא כהשראה בגובה של ארבע עד שש קומות. דמיינו מבני אבן ירושלמיים ארוכים סביב חצרות נטועות, שערים מקושתים הנפתחים לגינות משותפות, חדרי מדרגות ומרפסות הפונים לעצי זית במקום לחניונים, ורחובות ראשיים עם חזיתות פעילות ורציפות במקום גדרות, לובאים וקירות מתים. זו איננה נוסטלגיה, זו אסטרטגיית דיור רצינית.

קחו לדוגמה את תלפיות. אזור התעשייה הוא אחת ההזדמנויות העירוניות הגדולות ביותר של ירושלים: חלקים גדולים ממנו נמוכים, מנוצלים בחסר, מוכווני רכב, וכבר מיועדים לשינוי משמעותי. במקום לאפשר לו להפוך לעוד רובע של מגדלים, פודיומי חניה ומגה־פרויקטים מנותקים, תלפיות יכולה להפוך לרובע עירוני דרומי אמיתי; בלוקים עם חצרות, רחובות קטנים, מלאכה, מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור ואלפי יחידות דיור.

מודל גס מראה את קנה המידה. טיפולוגיה חזקה של בלוקים בני חמש־שש קומות סביב חצרות יכולה לייצר בדרך כלל כ־18 עד 24 יחידות דיור לדונם, תלוי בגודל הדירות, בצורכי הציבור, בפריסת הרחובות ובשימושים המסחריים. במגרשי התחדשות גדולים, עם חצרות נדיבות ושימושים מעורבים, אפשר להגיע למספרים משמעותיים מאוד בלי לעבור לשפה של מגדלים.

אם חגורת תלפיות, בהיקף של כאלף דונם פחות או יותר, תאורגן לאורך זמן לפי המודל הזה, לא כל מטר למגורים, אלא כרובע עירוני מעורב, היא יכולה להכיל באופן סביר כ־15 עד 24 אלף דירות. זה איננו מספר דמיוני; זו קיבולת שבדרך כלל מקשרים לתכנון מגדלי, אבל אפשר להשיג אותה בצורה עירונית הרבה יותר אנושית.

אותו היגיון נכון גם לקטמונים, לחלקים מקטמון הישנה, לרסקו, לגבעת מרדכי, לחלקים ממרכז העיר, למסדרון קינג ג׳ורג׳, ואפילו לכישלונות סמליים כמו מתחם מגדלי וולפסון.

הקטמונים, למשל, כוללים מבני שיכון ותיקים, נסיגות מוגזמות מהרחוב, מדשאות שארית, חניות עיליות ומבנים שאינם יוצרים רחוב עירוני חזק. התשובה הישראלית הרגילה היא פינוי־בינוי במגדלים: להרוס בניינים נמוכים, לאחד מגרשים ולהחזיר את הצפיפות לגובה. אבל יש דרך אחרת; לבנות מחדש את המרקם החלש כבלוקים היקפים נכונים, ליצור רחובות רגילים, להוסיף דירות מעל שימושים פעילים, ולהכניס את הצפיפות סביב חצרות במקום לתוך מגדלים.

בחגורה הרחבה של קטמונים-רסקו-גבעת מרדכי, אסטרטגיה כזו יכולה להוסיף אלפי דירות, ובמקביל להפוך את האזור לנעים יותר, הליכתי יותר וירושלמי יותר. המטרה איננה למחוק כל בניין או לשטח כל שכונה לתוכנית אחידה: קטמון הישנה דורשת רגישות רבה יותר, מבנים היסטוריים צריכים להישמר, ורחובות בעלי אופי צריכים להתחזק ולא להיהרס. אבל אזורים רבים בהחלט בשלים לבנייה מחדש, והם אינם זקוקים למגדלים כדי לגדול.

גם מרכז העיר הוא מקרה חשוב. רחוב קינג ג׳ורג׳ היה יכול להיות אחת השדרות האזרחיות הגדולות של ירושלים, אבל בפועל חלקים רבים ממנו מרגישים מקוטעים: פה בניין טוב, שם בניין חלש, פה חזית מסחרית עייפה, שם קצה עירוני ריק, ומרחב ציבורי שאינו עומד ברמת החשיבות של המקום. מודל של בלוק ירושלמי בן שש קומות, עם מסחר בקומת הקרקע, דירות מעל, חצרות מאחור, חזיתות אבן ומעברים פנימיים לגינות, יכול לתקן את המסדרון הזה ולהוסיף דירות בדיוק במקום שבו הן נדרשות ביותר ליד תחבורה, תעסוקה, תרבות ותשתיות קיימות.

ארי אושר פרי-צדיק (צילום: אלבום פרטי)

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה באנדרוייד

הורידו את האפליקציה באייפון

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר עדכונים בזמן אמת"

ואז יש את וולפסון. פרויקט מגדלי וולפסון הוא אחת הדוגמאות הברורות לנזק שנוצר כאשר ירושלים אימצה מודלים תכנוניים שאינם שייכים לה. המתחם יושב מעל אחד הנופים הרגישים בעיר, סמוך לעמק המצלבה, אך צורתו קשה ומנותקת. אפשר לדמיין עתיד אחר לגמרי למקום הזה: לא החלפת מגדלים במגדלים אחרים, אלא בנייה מחדש כבלוקים מדורגים מאבן סביב חצרות, היורדים עם הטופוגרפיה, פותחים מעברים, מחזירים קנה מידה אנושי ויוצרים דיור ששייך לנוף הירושלמי במקום להילחם בו.

זו הנקודה המרכזית: לעיר כבר יש מספיק מקומות לבנות. השאלה איננה רק “כמה יחידות דיור?”, אלא איזו עיר אותן יחידות יוצרות.

מגדל מוסיף דירות, אבל לעיתים קרובות מחליש את הרחוב; בלוק עם חצר מוסיף דירות ומחזק את הרחוב. מגדל מפריט את קו הרקיע; בלוק עם חצר יוצר שכונה. מגדל נשען בדרך כלל על לובאים, רמפות חניה, נסיגות וחברות ניהול; בלוק עם חצר יכול לשאת חנויות, גינות, עסקים קטנים, בתי ספר, בתי כנסת וחיי יום־יום.

באזורי ההתחדשות הברורים, תלפיות, קטמונים, רסקו, גבעת מרדכי, אתרים רכים ברחביה, מסדרון קינג ג׳ורג׳, חלקים ממרכז העיר וקצוות מסוימים של בקעה וצפון תלפיות, יש כנראה בין 1,800 ל־2,600 דונם שניתן למפות לאורך זמן לבנייה מחדש מן הסוג הזה.

לא בבת אחת ולא בכפייה. לא במחיקת שכונות היסטוריות, אלא באמצעות קוד עירוני ברור וחזון ברור.

על שטח כזה, מודל שמרני יכול להוסיף כ־20 עד 25 אלף דירות נטו; מודל חזק יותר יכול להוסיף כ־30 עד 40 אלף; וגרסה שאפתנית, במיוחד אם תלפיות תתוכנן נכון, יכולה להגיע אף מעבר לכך. אלה מספרים גסים, אבל הם מספיקים כדי להוכיח את העיקרון: ירושלים אינה צריכה להקריב את קו הרקיע שלה כדי להתמודד עם משבר הדיור.

העיר צריכה שפה תכנונית חדשה. שפה שאומרת: לבנות בצפיפות, אבל לא באנונימיות; לבנות גבוה מספיק כדי לשכן משפחות, אבל לא גבוה כל כך שירושלים תאבד את צורתה; להשתמש באבן לא כקישוט מאוחר, אלא כחלק מזהות העיר; לחייב חזיתות פעילות ברחובות המרכזיים; לפרק סופר-בלוקים לרחובות הליכתיים; לבנות סביב חצרות; לשמר את מה שבאמת היסטורי; ולהוסיף גובה רק במקום שבו הוא מחזק את העיר, לא במקום שבו הוא מוחק אותה.

עיר של חמש-שש קומות יכולה להיות צפופה מאוד. פריז מוכיחה זאת, רומא מוכיחה זאת, ברצלונה מוכיחה זאת, וגם ירושלים עצמה, ברבעים הוותיקים שלה, מוכיחה זאת בקנה מידה קטן יותר. הבעיה איננה צפיפות, אלא צפיפות גרועה.

עתידה של ירושלים לא צריך להיות מאבק בין שימור לבנייה, אלא מאבק על סוג הבנייה הנכון.

העיר צריכה יותר דירות. משפחות צעירות צריכות מקום לגור בו. המחירים גבוהים מדי, והתהליך התכנוני איטי מדי. אבל אם התשובה תהיה פשוט פיזור מגדלים בכל שכונה מבוקשת, נפתור משבר אחד באמצעות יצירת משבר אחר: אולי נשכן יותר אנשים, אבל נפגע בעיר שבגללה אותם אנשים רוצים לחיות כאן מלכתחילה.

חצר סרגיי מציעה שיעור אחר. היא מזכירה לנו שמבנה יכול להיות גדול בלי להיות ברוטלי, צפוף בלי להיות מנוכר, ויכול ליצור גם נוכחות ציבורית וגם שקט פנימי. היא מזכירה שבלוק עירוני יכול להפוך למקום.

עכשיו דמיינו את הלקח הזה בקנה מידה עירוני. תלפיות כרובע אבן צפוף במקום אזור תעשייה כאוטי. הקטמונים בנויים מחדש סביב גינות ורחובות במקום מגדלים וחניונים. קינג ג׳ורג׳ משוקם כשדרה אזרחית. וולפסון מתוקן כשכונה מדורגת. רחביה וקטמון הישנה מתחזקות באמצעות תוספות זהירות. בקעה וצפון תלפיות מתחדשות בלי לאבד את נשמתן.

זה לא ניסיון להעתיק את העבר, אלא להחזיר את החוכמה העירונית שהעבר הבין טוב מאיתנו. ירושלים יכולה לגדול, לבנות ולהוסיף עשרות אלפי דירות. אבל היא צריכה לעשות זאת כירושלים.

ירושלים יכולה להכפיל את קיבולת הדיור באזורים מרכזיים בלי לבנות אף מגדל. הדבר היחיד שנדרש הוא אומץ להפסיק לקבל תכנון גרוע כמחיר של קדמה.