"אני אוכיח לכולם שהעיר הזאת תבנה גם ללא תוכנית מתאר", כך אמר משה ליאון לפני כשבע שנים (גלובס, 24.3.2019). לירושלים אין תוכנית מתאר עדכנית ולכך יש סיבות טובות, אולם דומה שליאון הפך אילוץ זה לאידיאולוגיה. התוצאה היא שכל תוכנית בנייה נבחנת לגופה, כאשר היבטיה המשפיעים על סביבתה נבחנים פחות.
פרי באושים של גישה זו הוא "פרויקט מתחם חסדא" שאמור לקום בין הרחובות חסדא-יוחנן בן זכאי-אלעזר המודעי-יהושע בן נון. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי אדיר ממדים, שבמסגרתו יפונו שבעה בניינים ותיקים (אחד מהם כבר אחרי תמ"א 38 ולכן הוא לא בדיוק מיושן ומט ליפול), ובמקומם יוקמו ארבעה בניינים בני כעשר קומות ושני מגדלים בני קרוב ל-40 קומות בחזית הפונה לרחוב יוחנן בן זכאי.
במאמר ארוך הלינה חברת נציגות הדיירים שרה אקו על החלטת המינהל הקהילתי גינות העיר לבקש רשות ערר לוועדת התכנון הארצית בגין תוכנית זו ("די להפקרות – אסור לעכב את פרויקט מתחם חסדא", כל העיר 12.4.2026). הכותבת שטחה טענות שונות: היא הביעה את תסכולם של הדיירים שמבקשים להרוס את הבניינים הרעועים שבהם הם מתגוררים ולהמירם בבניינים חדשים שמרחיבים דעתו של אדם. היא טענה שהיזם לא יוכל להרוויח מהפרויקט אלא אם יתממש במלואו והוסיפה שבין אם נרצה ובין אם לא, העצמת בנייה לאורך צירי הרכבת הקלה היא תמונת העתיד של ירושלים.
נתחיל במה שאני לגמרי מסכים לו: חשוב לסייע לתושבים שחפצים בכך למטב את תנאי מגוריהם.
- "סטייה חסרת תקדים ממדיניות הבנייה" – הוגש ערר נגד תוכנית חסדא בקטמון
- "די להפקרות – אסור לעכב את פרויקט מתחם חסדא"
- 512 דירות במקום שיכונים: מגדלי הענק החדשים בקטמון
מעבר לכך, הדברים הם לא נוגעים לה יותר ממה שהם נוגעים לאזורים שכנים. לא לה לקבוע מה היחס הסביר שבין הדירות שייהרסו לבין הדירות החדשות. יש לציין שהדירות במתחם חסדא שמיועדות לתמורה בעבור הדיירים יהיו כולן בבניינים "הנמוכים" של הפרויקט, בעוד שדירות המגדל יהיו שייכות ליזם. למרבה הפליאה, על פי חוות דעת שהוגשה לוועדה לתכנון ובנייה, מחירן של אלה בשוק החופשי יהיה נמוך מאוד באופן יחסי, עד פחות ממחצית המחיר שעולות דירות בפרויקטים סמוכים. לפיכך נקבע שעל היזם לבנות דירות רבות כדי שיוכל להבטיח לעצמו רווחיות סבירה. לא זו בלבד, אלא שהיזם זכה לתוספת בנייה במגדלים בעבור "קרן פנסיה לבניינים". למי שאינו מצוי בתחום, מדובר ברווחים מדירות שנשמרים על מנת לטפל בבניין במקרים שבהם יהיו בו תקלות קשות כאשר הבניין "יזדקן". זהו מכשיר שנועד להבטיח שאם משפחות דלות אמצעים, כמו אלה שתיארה אקו שמתגוררות בבניינים הקיימים יצטרכו לשלם למשל על החלפת מעלית, יהיה מהיכן לקחת את הכסף. עם זאת, במקרה שלפנינו יהיו אלה דיירי מגדלי היוקרה שייהנו מפירות הקרן. במילים אחרות, היזם זוכה לבנות דירות נוספות ומפירות קרן הפנסיה ייהנו דווקא אנשים עשירים מאוד שירכשו דירות במגדלים. הוועדה המחוזית אף דחתה התנגדות שביקשה שגם ל"דירות התמורה", שבבניינים הנמוכים תהיה "קרן פנסיה".
כדי להמחיש את מופרכות הטיעון שאם ייבנו פחות דירות בפרויקט רווחי היזם לא יצדיקו אותו מבחינה כלכלית ולכן הוא יבוטל, ראוי להפנות מבט אל צדו השני של רחוב אלעזר המודעי, שבו שהבנייה אמורה להיות מוגבלת לגובה של שש קומות לכל היותר (שגם בזה יזמים מנסים לכרסם). גם שם מקודמות תוכניות פינוי-ובינוי שמבטיחות רווחים נמוכים בהרבה ליזמים מזו שבמתחם "חסדא". גם שם היזמים אינם פועלים למטרות צדקה והם אינם עובדים על מנת להפסיד. במילים אחרות, גם במקרה של מתחם חסדא היזם של הפרויקט יכול להרוויח לא מעט, גם אם מגדלי התכנית יונמכו לגובה סביר.
אקו קובעת שהעצמת בנייה לאורך צירי הרכבת הקלה היא תמונת העתיד של ירושלים. הנחתה היא שתושבי המגדלים שייבנו בסמוך לרכבת ייסעו ברכבת הקלה ולא ישתמשו בכלי רכב פרטיים. האמנם זה מה שצפוי בפרויקט מתחם חסדא? לפי דו"ח מבקר המדינה, כבר בשנת 2022 הצפיפות הממוצעת בקו האדום של הרכבת היתה מעל לצפיפות המרבית שנקבעה. בשעות השיא, הצפיפות כבר כעת היא בלתי נסבלת. כידוע, תדירות הרכבת למרכז העיר תהיה לא יותר מרכבת אחת בכל שמונה דקות, כלומר כבר כעת מובטח שהיא תהיה צפופה ולא נעימה לנסיעה. יש להניח שאנשים שיישלמו סכומי עתק כדי להתגורר במגדלים יוקרתיים (בהנחה שהם אכן יתגוררו בהם) לא ייסעו בה.
לסיכום, אני לגמרי מסכים עם אקו שיש להפסיק את ההפקרות. צעד ראשון בכיוון יהיה התאמת פרויקט מתחם חסדא לסביבה שבה הוא אמור לקום. אני מאוד מקווה שערעור המינהל הקהילתי יישמע בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה וגם יתקבל.
הכותב הוא מיכאל ארליך, תושב קטמון המתגורר בסמוך לפרויקט המתוכנן במתחם חסדא-בן נון
תגובות