"הפוטנציאל הנדל"ני של ירושלים הוא בהתחדשות עירונית"

כמה זמן אתה בתחום?
"למעלה מ-25 שנה. לפני אאורה הייתי בשירות הציבורי, ניהלתח את חברת 'לורם' (קידום רמלה-לוד) והייתי מהראשונים בארץ שעשיתי פינוי-בינוי. מ-2004 אני עושה את זה בחברה. אני זוכר שאמרו לי בעבר עזוב אותך התחדשות עירונית – אבל אני אמרתי בעבר ואני עומד על זה כיום – אין משהו אחר חוץ מהתחדשות עירונית. יזם שלא יהיה בתחום ההתחדשות העירונית – לא יהיה קיים. אני באופן אישי גם נהנה מהעבודה הזו, כי הקשר עם האנשים הוא מהנה".

למה בחרת דווקא את תחום הייזום והבנייה?
"תחום שאני אוהב כי הוא משלב לא רק נדל"ן, או כלכלה או שיווק – יש פה את הפן החברתי. זה עשייה מהנשמה. אני גדלתי בשכונה, ועצם העובדה שאני עושה טוב לאנשים גורמת לסיפוק. יש התרגשות עם הדיירים – בין אם בחתימה על הסכם, אחר כך בזמן ההריסה ובוודאי שבזמן הכניסה לבית החדש. בשורה התחתונה – אני מת על התחום".

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר בזמן אמת"

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 "כל העיר" ירושלים – גם באינסטגרם

 המייל האדום של "כל העיר" [email protected]

ספר על חברת אאורה בכמה משפטים?
"אאורה חברה ציבורית, נסחרת בבורסה. אני הוא בעל השליטה וגם המנכ"ל. החברה נחשבת בשנים האחרונות, בכל מדד שנעשה ובכל בדיקה, לחברה מספר 1 בתחום ההתחדשות העירונית בארץ – גם מבחינת היקפי פעילות וגם מבחינת קידום הפרויקטים ובנייה בפועל. הסוד של אאורה הוא לא בגודל שלה, אלא ביחס האישי שהיא נותנת לכל דייר, ופה לטעמי הפיצוח. אנחנו החברה היחידה בארץ שבונה התחדשות עירונית לא רק באזור ביקוש. הפרויקט הצפוני ביותר שלנו – מגה פרויקט בקרית ביאליק – והפרויקט הדרומי ביותר הוא באילת. כך שאנחנו נמצאים בעצם בכל הרשויות המקומיות. אפילו במקומות שבעבר חשבו שהמחירים והמכפלות לא מספיקים כדי להצדיק פרויקטים של התחדשות עירונית כמו לוד ורמלה, והיום הם משגשגים. מחירי הדירות והקרקעות עולים בכל הארץ, ופתאום יש הצדקה כלכלית בכל מקום, ובעיניים שלי – גם אם אין הצדקה כלכלית היום, תהיה הצדקה בעוד חמש או עשר שנים. צריך לבנות פה 2 מיליון דירות, ומאיפה יגיעו קרקעות? הן יגיעו גם מהפריפריה וגם מאזורי הביקוש כי אין אלטרנטיבה אחרת".

ספר על ה-פרויקט בהא הידיעה שהחברה בונה בירושלים?
"נכנסנו לפעילות בעיר בשנתיים האחרונות – יש לנו כבר 3 פרויקטים בירושלים – 2 פרויקטים בתלפיות – הקצין סילבר ובית לחם – ופרויקט נוסף ברחוב ברוריה, מול משגב לדך. בשלושת הפרויקטים הללו יש לנו מעל הרוב הדרוש של הדיירים, ובשלושתם ביחד נבנה מעל 1,000 יחידות דיור. אנחנו כבר מקדמים בפרויקטים הללו תב"ע ואני מאמין שנוכל להתחיל בבניה ובשיווק בעוד כשנתיים.

"בנוסף אנחנו במגעים מאוד מתקדמים על שני פרויקטים גדולים נוספים, ואני לא אפרט כי אני לא אוהב לדבר על פרויקטים לא חתומים. יש אווירה בעיריית ירושלים שהיא בעד התחדשות עירונית וגם בעד בנייה לגובה. העירייה משתפת פעולה בפרויקטים של התחדשות עירונית. זה חשוב מאוד. הפוטנציאל הנדל"ני של ירושלים, ואת זה כולם אומרים לא רק אני, הוא רק בהתחדשות עירונית. ירושלים סובלת ממחסור חמור בדירות ובקרקעות ואין אופציה אחרת".

איזה פיתוח סביבתי מציעים הפרויקטים שלכם?
"היות ואנחנו בונים שכונות מגורים, הפיתוח הסביבתי הוא קריטי. היום אנשים לא קונים רק מרפסת ולובי מפואר, שזה חשוב אבל לא הדבר הכי חשוב – השילוב שמאפשר ליצור חדש מהקיים נותן הרבה אפשרויות. אנחנו מציעים פתרונות כוללים – עם גינות, וגן ילדים, מגרש משחקים, בית קפה ופיתרון לשבילי אופניים ולפעמים גם אפשר לייצר מין מועדון לדיירים, שהם יוכלו לעבוד עם מחשב משם. בעיניים שלי, זה הדבר הנכון כי כך נוצרת שכונה מודרנית וחדשה. לא עושה רק מהפה אל החוץ. מביא שכונה הכי מודרנית שיש במקום שהיה מאוד מוזנח".

"ירושלים עיר מבוקשת. יש עלייה במחירי הדירות. יש שכונות שיותר וכאלה שפחות. ירושלים העיר הכי משמעותית במדינה. בטווח הארוך, ברור שיש חוסרים והדרך היחידה להתגבר על זה היא בהתחדשות עירונית"

מצוקת החנייה בירושלים היא לא דבר חדש. איך מתגברים עליה בפרויקטים חדשים?
"בכל מרכזי הערים יש מצוקת חניה. היום, במקרה הטוב, נותנים לנו חניה אחת לדירה. אני מסכים שזה לא מספיק, אבל אני גם מסכים עם זה שרוצים לעודד תחבורה ציבורית. החכמה היא לשלב בין הדברים. אפשר לדרוש מאנשים לא לנסוע עם רכב פרטי רק שיש פתרונות טובים של תחבורה ציבורית. בסוף מעבר לעניין המשפחתי, שלכל אחד יש העדפה איפה הוא רוצה לגור, יש שני דברים משמעותיים שמשפיעים על מקום מגורים של אדם – האחד תעסוקה, והשני תחבורה. הפרויקטים הנדל"ניים צריכים לבוא בשילוב עם תעסוקה ותחבורה ציבורית. צריך להקטין את מעורבות כלי הרכב, אבל צריך לתת לתושבים מענה כי הם רוצים להגיע מהבית לעבודה בזמן סביר".

האם הפרויקטים שאתם בונים כוללים שימושים מעורבים (מגורים + מסחר)? האם שימושים מעורבים זה טוב או רע?
"כיום בכל פרויקט של התחדשות עירונית חייב שיהיה עירוב שימושים, שמשלבים בין מסחר, תעסוקה ומגורים. כפי שכבר אמרתי – זה העתיד. בפרויקט של שכונה חובה שיהיה מרכז מסחרי שכונתי, משהו שהתחדד מאוד בתקופה הקורונה. אנשים רוצים שיהיה להם ליד הבית את כל השירותים – בית קפה, בנק, סופר וכו'. בעיר גדולה כמו ירושלים עירוב שימושים הוא מאוד מאוד חשוב והוא יכול לסייע להביא לעיר אוכלוסייה חזקה יותר".

איך אתה מנתח את מצב הנדל"ן בירושלים היום?
"ירושלים עיר מבוקשת. יש עלייה במחירי הדירות. יש שכונות שיותר וכאלה שפחות. ירושלים העיר הכי משמעותית במדינה. בטווח הארוך, ברור שיש חוסרים והדרך היחידה להתגבר על זה היא בהתחדשות עירונית. אתה רוצה לדאוג שהתושבים הוותיקים יישארו לגור בעיר, ובעיני הצלחה של פרויקט היא שהדיירים הוותיקים חוזרים לדירות שלהם. הדבר השני הוא שהזוגות הצעירים יישארו בעיר ושתהיה הגירה של אוכלוסייה איכותית – וככל שתעשה פרויקטים יותר טובים ויותר איכותיים – ירושלים תהיה עוד יותר מבוקשת".

מה לדעתך יכול להוביל לפתיחה והרחבה של השוק?
"רק התחדשות עירונית. לצערי, ענף ההתחדשות סובל מיותר מדי דיבורים ופחות מעשים. יש פער בלתי נתפס בין פרויקטים שמדברים עליהם, אפילו פרויקטים שאושרו להם תב"עות (תוכנית בניין עיר, ר"ג) לבין מה שבוצע בפועל, ואני מדבר על מסירת דירות חדשות לאנשים. זה נובע בעצם משני חסמים עיקריים – חסם אחד אנושי, כי בעיניים שלי, פרויקט של התחדשות עירונית זה בעצם פרויקט עם אנשים, צריך לפתור בעיות ולדבר בגובה העיניים עם הדיירים. להיות בנאדם. איפה שזה לא קורה, אז דיירים תוקעים את הפרויקט. החסם השני, כמובן, הוא הבירוקרטיה שיש בכל הרשויות. מה שמאוד מעכב את התהליך.

"אאורה נחשבת לחברה שעושה, לא מקטרת על החסמים, אלא פשוט בונה. עשינו פרויקטים של 900 יחידות דיור במונסון ביהוד, פרויקט פינוי-בינוי הכי גדול בגוש דן לדעתי; 700 יחידות יחידות בקרית אונו – פרויקט 'אונו ואלי', שם סיימנו פרויקט של פינוי 216 משפחות ובנינו שכונה של 700 יחידות דיור בפחות מארבע שנים. כיום אנחנו בבנייה של פרויקטים ברמת השרון, ברמת גן, בגבעתיים. כל הפרויקטים שאנחנו עושים זה של שכונות שלומות.

"אנחנו עושים פרויקטים של מאות דירות ומעלה. ואנחנו נותנים בעצם חווית מגורים שלמה. לערים זה נותן מענה כללי. כי מדובר על שכונות ישנות עם בניינים ישנים שפג תוקפם. כשאתה הורס שכונה גדולה – יש אופק תכנוני. שטחים ירוקים, מבני ציבור, מסחר, בתי קפה. שבילי אופניים. שכונה מודרנית. מקבל קרקע בתולית במרכז העיר. הדבר מצוין לעיר, מצוין לדיירים הוותיקים, שמשדרגים את איכות החיים דמרטית וטוב לאלה שקונים דירות. פרויקט חברתי וכלכלי ביחד".

אני חושב שהאתגרים של ירושלים הם גם נדל"ניים, גם תחבורתיים וגם תעסוקתיים – אם יימצא פתרון משולב, ואפשר לשלב, העיר תתרומם ותוכל למשוך יותר תושבים איכותיים"

חוק ההסדרים שעבר בקריאה ראשונה מציע שחוק פינוי-בינוי יתוקן כך שיידרש רוב של 66 אחוז מבעלי הנכסים לקידום פרויקט של פינוי-בינוי במקום 80 אחוז עד כה. מה דעתך על כך?
"זה עוזר, אבל לא קריטי בעיני. אנחנו רוצים הסכמה כמעט מלאה. זה עניין תיאורטי כי בסופו של דבר כדי להרוס בניין צריך הסכמה של כולם. אני לא מאמין בלתבוע דיירים. אני מאמין שעם שכנוע נכון – ניתן להגיע להסכמות ולהבנה של הדיירים שהפרויקט לטובתם. אני גם לא אוהב את הדיבור על דיירים סחטנים או סרבנים. זה אמירות פוגעניות ומיותרות. יש חשש אמיתי של דיירים. יש עניינים פסיכולוגיים והתנהגותיים. צריך לדעת להגיע אליהם. אם יש יחסי אמון מיוחדים וטובים – אפשר להגיע להסכמה. המודעות עלתה וזה טוב לענף. אני מאמין שנראה בשנים הקרובות יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית".

האם המחירים עוד יעלו או שאנחנו לקראת התמתנות מחירים?
"אם יעשו יותר פרויקטים של התחדשות עירונית – זה יביא להתמתנות. היום המחירים במגמת העלייה כי המחסור מאוד גדול".

מה עשתה הקורונה לשוק?
"מלבד חודשיים, באפריל-מאי 2020, הקורונה לא שינתה הרבה בתחום המגורים. רק להיפך. היא הגדילה את הצורך של אנשים בדירות. הקורונה הגבירה את המודעות להתחדשות עירונית. לזה אפשר להוסיף את קריסות הבניינים ברמת גן ובחולון, שהיוו תמרורה אזהרה אדום ובוהק לחשיבות של התחדשות עירונית וזה נתן דחיפה רצינית. האנשים והעיריות הבינו שכבר לא מדובר כאן רק בכלכלה או בחברה, אלא בסכנה ממשית לחיים. יש עשרות אם לא מאות דירות ברחבי הארץ שהם מבנים מסוכנים, שעל חלקם כבר הוציאו צו של מבנה מסוכן. יש פה צורך אמיתי בהתחדשות עירונית. זה טוב שפתאום התעוררנו לפני שהיו נפגעים בנפש. זה תמרור אזהרה לענף ומאוד מגביר את המודעות ורצון לפרויקטים של התחדשות עירונית, גם שלא מי שהיה סקפטי בעבר".

מה הקושי המרכזי של יזמים בירושלים?
"אין שוני מערים אחרות. הדיירים רוצים בהתחדשות, האווירה בעירייה טובה. יש בירוקרטיה בעירית ירושלים כפי שיש בכל מקום אחר, וזה טעון שיפור. אבל בהחלט ניכר שיש שיפור לטובה בעניין וצריך להמשיך".

מה הטיפ הכי חשוב שאתה יכול לתת למחפש דירה בירושלים?
"באופן כללי – לקנות דירה בירושלים. זו עסקה כלכלית טובה כי המחירים במגמת עלייה. מי שמחפש גם דירה להשקעה – אז לקחת דירה שהולכת לקראת פרויקט התחדשות. כל אחד שיעשה שיעורי בית ויבדוק מי היזם, וחשוב שיהיה יזם מוביל, איפה מבצעים פרויקט ומה הולך להיות. השקעה בדירה היא השקעה טובה, בטח בירושלים".

"בכל מרכזי הערים יש מצוקת חניה. היום, במקרה הטוב, נותנים לנו חניה אחת לדירה. אני מסכים שזה לא מספיק, אבל אני גם מסכים עם זה שרוצים לעודד תחבורה ציבורית. החכמה היא לשלב בין הדברים. אפשר לדרוש מאנשים לא לנסוע עם רכב פרטי רק שיש פתרונות טובים של תחבורה ציבורית"

מה הפוטנציאל הגדול ביותר בירושלים שעדיין רחוק ממימוש?
"ירושלים היא עיר עם הרבה אתגרים. השאיפה צריכה לעלות את הרמה הסוציו-אקונימית. היא עדיין נחשבת לעיר ענייה. וזה אתגר. אתגר נוסף הוא להביא יותר תעסוקה איכותית – יותר הייטק לעיר. אני חושב שהאתגרים של ירושלים הם גם נדל"ניים, גם תחבורתיים וגם תעסוקתיים – אם יימצא פתרון משולב, ואפשר לשלב, העיר תתרומם ותוכל למשוך יותר תושבים איכותיים".

בנימה אישית. איפה אתה אוהב לבלות בירושלים ואיזה יעד אתה מעדיף בחו"ל?
כמובן מחנה יהודה. מדהים מה שקורה שם כיום. יש אווירה שאין בשום מקום. העיר המועדפת בעולם היא לונדון. יש בה כמעט את הכל, ובתור חובב כדורגל זה בכלל מסתדר טוב. לונדון היא בירת תרבות, בירת קולינריה ויש מה ללמוד ממנה מבחינת הפעילות העסקית. אני מאוד מתחבר אל העיר".

העסקה שחלמתם עליה מחכה כאן. היכנסו לזירת הנדל"ן של ירושלים

לעדכונים אחר כל הידיעות הכי חמות>>

הורידו את אפליקציית "כל העיר" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כל העיר" באייפון