שוק מחירי הדירות בירושלים (ובישראל בכלל) הפך בשנים האחרונות למערב פרוע, כשמחירי הדירות משתוללים תוך כדי זינוק של עשרות אחוזים. למעשה, רק בשנה האחרונה, כך על פי מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט שפורסם בשבוע שעבר, מחירי הדירות זינקו בלמעלה מ-17 אחוזים.
הסיטואציה הפרועה הזו, שיש שמכנים אותה בועת נדל"ן, מניבה מצד אחד תשואה נהדרת לבעלי דירות שרכשו דירות טרם הזינוק המטאורי, אך מצד שני מקשה מאוד על זוגות צעירים ברכישת דירה ברת השגה.
לעדכונים אחר כל הידיעות הכי חמות>>
הורידו את אפליקציית "כל העיר" באנדרואיד
הורידו את אפליקציית "כל העיר" באייפון
רק לשם השוואה כדי להבין באיזה זינוק מדובר, תקראו ותפנימו את הנתונים הבאים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: הנתונים מראים כי בעסקאות שבוצעו בחודשים אפריל-מאי 2022 לעומת עסקאות שבוצעו בחודשים מרץ-אפריל 2022 – נרשמה עלייה של 1.4 אחוזים (בחודש אחד, כן) והשלימו עלייה של 15.9 אחוזים לעומת התקופה המקבילה אשתקד (אפריל-מאי 2021) – ובתרגום חופשי – מחיר דירה ממוצעת בישראל מתקרב ל-2 מיליון שקלים, עלייה של כמעט 300 אלף שקלים לעומת השנה שעברה – כשידוע כמובן שבירושלים, אזור ביקוש שיא, המחירים גבוהים עוד יותר.
אז היכן ירושלים ממוקמת בעליית המחירים? העיר ממוקמת שלישית לאחר ערי המרכז (שהן לא תל אביב) עם עלייה של 14.6 אחוזים במחירי הדירות.
(צילום: אורן בן חקון)
כידוע, מחירי הנדל"ן הגבוהים היוו ועודנם מהווים את אחד השיקולים המרכזיים של בנק ישראל בהעלאות הריבית האחרונות. בחודשים האחרונים, כדי להילחם באינפלציה וביוקר המחיה, העלה הבנק את הריבית משיעור של 0.1 אחוז ל-2 אחוזים – בתוך מספר מועט של חודשים. צעד חריג לכל הדעות שמצד אחד אמנם פוגע קשות בלוקחי המשכנתאות, אך מצד שני אמור, בדגש על אמור, לקרר את שוק הנדל"ן הרותח.
אז האם העלאת הריבית השיגה את מבוקשה ועצרה את עליית המחירים המטורפת? הדעות בענף הנדל"ן חלוקות בינתיים. מחד, מדד המחירים של חודש אוגוסט מראה כי אין כל שינוי מגמה וכי המחירים ממשיכים להשתולל. מצד שני, בועז ישראל, יו"ר התאחדות הקבנים בירושלים ומנכ"ל חברת 'אחים ישראל' מציין בשיחה עם "כל העיר" כי "אפשר לראות בשטח את התמתנות השוק. העלאת הריבית הוביל למספר נמוך יותר של עסקאות, יש פחות דירות שנמכרות, אבל, וזה אבל חשוב, השורה התחתונה היא שהמחירים ממשיכים להיות גבוהים. יש פחות עסקאות אבל במחירים גבוהים מאוד".
בועז ישראל (צילום: גרינברג איתמר)
מדוע זה קורה?
"התשובה מאוד פשוטה – אין מספיק דירות. הקבלנים בונים פחות דירות כי מחירי הקרקעות עולים הרבה וזה משפיע על מחירים. כפי שכבר אמרתי, יש פחות עסקאות, אבל אין לזה קשר למחירי הדירות שממשיכים לעלות והם לא יעצרו".
אז מה – הצעירים צריכים באמת לעבור להתגורר באוהלים כי אין פתרון?
"המדינה צריכה לדאוג להיצע גדול של דירות, רק זה יוביל להאטה או עצירה של עליית המחירים. אין פתרון אחר. ההיצע גדול מהביקוש וזה מצב שנמשך כבר שנים על גבי שנים, ולכן אנו עדים לעליות חדות ובלתי פוסקות".
מה עם תנופת ההתחדשות העירונית – זה לא פתרון למחסור בדירות?
"יכול להיות שההתחדשות העירונית תשפר את המצב, אבל זה הליך שלוקח הרבה זמן. רק בעוד 4 או 5 שנים יסתיימו פרויקטים. אמנם יש שיפור גדול בירושלים, שבה אושרו 6,000 יחידות בשנה החולפת, אבל התהליך כמו שאמרתי ארוך, ואם המדינה חפצה באמת בשינוי – היא צריכה להגדיל את זה ל-12,000 אישורי בניה וכמובן שהתהליך צריך להיות מהיר ולא איטי ומסורבל".
***
מתווכת הדירות מאיה שם טוב, בעלת חברת 'שם טוב פז נכסים ונדל"ן', מסכימה עם ישראל לגבי ההאטה בקצב מכירת הדירות בעיר, וסבורה שיש התמתנות בלפחות גזרה אחת בשוק הנדל"ן. "אפשר לראות את התמתנות בשלושת החודשים האחרונים וזה קורה בעיקר בדירות יד שניה בגלל הריבית", היא מציינת ומסבירה, "לוקחים הרבה פחות משכנתאות, יש פחות עסקאות. יועצי משכנתאות יושבים מובטלים ויש להם מעט עבודה. בנוסף, בעלי דירות שחשבו למכור יושבים על הגדר ולא מוכרים. הם רוצים לממש את הפוטנציאל של הנכס וזה משפיע".
מאיה שם טוב (צילום: פרטי)
לדברי שם טוב, "בשוק יד ראשונה, כלומר פרויקטים חדשים אין שום התמתנות, להיפך הדירות נחטפות כמו לחמניות. בדירות חדשות יש הטבות שונות של המדינה, לכן העסקאות ממשיכות להתבצע".
שם טוב סבורה כי העלאת הריבית "הינה מסוכנת, כי הריבית אולי עלתה אבל ביחד איתה גם המחירים ממשיכים לעלות. הבעיה, כפי שציינתי, היא שיש פחות עסקאות וזה מצב לא בריא. בסופו של דבר, ואפשר לבדוק גם שנים אחורה, מחירי הדירות מנצחים את העלאת הריבית. השוק חזק וממש לא התקרר. לכל היותר זה משפיע על בעלי הון שרצו לקנות דירות להשקעה, וכעת הם נרתעים בשל הריבית הגבוהה".
רוצים להישאר מעודכנים?
ומה לגבי הזוגות הצעירים, איזו השפעה יש לזה עליהם?
"הם ממשיכים בעיקר לחכות להגרלה ועוד הגרלה ועוד הגרלה, עד שיזכו בדירה במחיר שפוי. זה הסיכוי היחיד שלהם, אין להם הרבה ברירות. מצד שני, מי שבא ממשפחה שעוזרת או שצבר הון עצמי התחלתי אז יש לו סיכוי גדול יותר לרכוש דירה. המנטליות הישראלית חינכה אותנו לקנות דירה ובסוף הזוגות הצעירים קונים, אפילו רוכשים בפריפרייה, משכירים ושוכרים בעיר מגוריהם".
"התחדשות העירונית היא לטווח הארוך", אומרת שם טוב ומיישרת קו גם בעניין הזה עם ישראל, "רק אולי בעוד 5 שנים נצליח לראות שינוי בשל ההתחדשות העירונית, אבל כרגע זה לא רלוונטי לשוק".
המתווך עזריה ון דייק, בעלי 'ון דייק נכסים' מרגיש את השינוי שחל בתקופה האחרונה בעקבות העלאת הריבית. "יש הרבה פחות טלפונים בתקופה הזו ואפשר להגיד שזו תקופה מאוד שקטה", הוא מציין ומוסיף, "יש ירידה של 70 אחוז בפניות. המחירים כמובן נשארים גבוהים, אבל יש פחות ביקוש".
ואן דייק סבור כי לזוגות הצעירים יהיה עכשיו קשה יותר לקנות דירה. לדבריו, "לצעירים המנסים לרכוש נכס יש קושי לא פשוט. אבל מעדיפים לנסות את מזלם בהגרלות של המדינה, אבל זה לא נותן מענה לכולם. יהיה קשה מאוד לישראלים להוריד מחיר ולו רק בגלל האפשרות שתחושת הכישלון תציף אותם. אף אחד לא יקבל סיטואציה שהשכן מכר במחיר יותר גבוה דירה כמו שלו".
אז מה אתה מציע?
"העתיד של ירושלים זה התחדשות עירונית. בשנים הקרובות נראה היצע גדול יותר, מלאי גדול של דירות ואולי תהיה ירידה קטנה. בדרך כלל הפרויקטים של התחדשות יהיו באזורים מרכזיים, שם כוח הקניה הוא גדול והמחירים יקרים, אבל לא נראה ירידה שם. במקומות אחרים אולי תהיה ירידה קלה, אבל המחירים ישמרו על רף גבוה גם אם יהיו פחות עסקאות".
