ירושלים עוברת גל של התחדשות עירונית, יחד עם זאת נרשמה בשנה האחרונה ירידה קלה במחירי הדירות בירושלים וזאת על רקע מגמת קיפאון בשוק הנדל”ן ברחבי הארץ, מנגד, נראה כי שוק דירות היוקרה בעיר עדיין לוהט. היכן עומדים מחירי הדירות בעיר והאם בשנת 2018 יצטננו קצת המחירים בשכונות המרכזיות?
מנתונים חדשים של מתווכים עולה כי מחירי הדיור בירושלים נמצאים בשנה האחרונה במגמת ירידה של 5 אחוזים, וכי מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בעיר, לדוגמא, עומד על 1.92 מיליון שקלים.
- להורדת האפליקצייה של "כל העיר" באנדרואיד
- להורדת האפליקצייה של "כל העיר" באייפון
- מדריך העסקים הגדול של ירושלים
רחביה (צילום: אמיל סלמן)
אז כמה עולות דירות בשכונות ברחבי ירושלים? מנתונים של מדלן – הבודק מחירי דירות ברחבי הארץ, עולה כי בשכונת רחביה מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים עומד על 2,343,000 שקלים, מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים 3,046,000 שקלים ומחיר ממוצע לדירת 5 חדרים 3,828,000 שקלים – כל המחירים מתייחסים לדירות יד שנייה.
בדרום ירושלים המחירים קצת יותר שפויים. בהר חומה לפי נתוני אתר מדלן, מחירים ממוצעים לדירות יד שנייה הינם 1,550,000 שקלים לדירת 3 חדרים, 1,755,000 שקלים, ל־4 חדרים, ו־2,152,000 שקלים לדירת 5 חדרים. ממוצע מחירי דירות חדשות בשכונה הינו 1,551,000 שקלים לדירת 3 חדרים, 1,668,000 שקלים לדירת 4 חדרים ו־2,114,000 שקלים לדירת 5 חדרים.
גילה (צילום: אמיל סלמן)
בגילה לפי הנתונים מחירים ממוצעים לדירות יד שנייה עומדים על 1,263,000 שקלים לדירת 3 חדרים, 1,538,000 ל־4 חדרים, ו־2,300,000 שקלים לדירת 5 חדרים. מחירי דירות חדשות: 2,300,000 שקלים לדירת 3 חדרים, 1,891,000 שקלים ל־4 חדרים, ו־2,401,000 שקלים ל־ 5 חדרים.
ארמון הנציב (צילום: אמיל סלמן)
בארמון הנציב המחירים הממוצעים לדירות יד שנייה עומדים על 1,146,000 שקלים לדירת 3 חדרים, 1,471,000 שקלים לדירת 4 חדרים ו־2,252,000 שקלים לדירת 5 חדרים.
בקרית היובל – שכונה מקודמים פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, מחירים ממוצעים לדירות יד שנייה עומדים על 1,298,000 שקלים לדירת 3 חדרים, 1,874,000 שקלים לדירת 4 חדרים, ו־2,461,000 שקלים לדירת 5 חדרים. מדד מחיר ממוצע למטר הינו 23,983 שקלים.
בשכונות מלחה ובגבעת משואה, על פי מני מזרחי, בעלים ומנהל של “נדלן IN ניהול בע”מ” מחירי דירות יד שנייה נעים בממוצע בין 1,600,000-1,800,000 שקלים לדירות 3 חדרים, 2,200,000-2,100,000 שקלים לדירת 4 חדרים ו־3,200,000-2,700,000 שקלים לדירת 5 חדרים.
פסגת זאב (צילום: טס שפלן)
ומה קורה בצפון העיר? בפסגת זאב מציין אתר מדלן כי מחירים ממוצעים לדירות יד שנייה עומדים על 1,274,000 שקלים לדירת 3 חדרים, 1,477,000שקלים לדירת 4 חדרים ו־1,820,000 שקלים לדירת 5 חדרים. מחירים של דירות חדשות: 1,669,000 שקלים לדירת 4 חדרים ו־1,861,000 שקלים לדירת 5 חדרים. מדד מחיר ממוצע למטר הינו 16,294 שקלים.
רוצים להישאר מעודכנים?
בנוגע לשוק השכירות בירושלים נראה כי לא נרשמה השנה תזוזה במחירים – ברחביה: מחיר ממוצע להשכרת דירת שני חדרים הינה 4,000 שקלים, השכרת דירת 3 חדרים 6,000 שקלים; בהר חומה: מחיר ממוצע להשכרת דירת 3 חדרים 4,000 שקלים, מחיר להשכרת דירת 4 חדרים 5,000 שקלים. בגילה: מחיר ממוצע להשכרת דירת 3 חדרים 4,000 שקלים, מחיר זהה להשכרת דירת 4 חדרים. בפסגת זאב: מחיר ממוצע להשכרת דירת 3 חדרים, 3,000 שקלים, מחיר להשכרת 4 חדרים 4,000 שקלים. בארמון הנציב: מחיר ממוצע להשכרת דירת 3 חדרים 4,000 שקלים, מחיר זהה להשכרת דירת 4 חדרים. בקרית היובל: מחיר שכירות ממוצע לדירת 3 חדרים 4,000 שקלים, מחיר לדירת 4 חדרים 6,000 שקלים.
טבלה מחירי הנדל"ן בשכונות ירושלים
מזרחי מציין כי בגבעת משואה ובמלחה – מחירים ממוצעים לדירות 3 חדרים להשכרה עומדים על 4,700-4,500 שקלים, דירות 4 חדרים מושכרות במחיר של 5,500 שקלים ודירות 5 חדרים – 7,500-6,500 שקלים.
מומחי הנדל”ן הירושלמיים חלוקים בדעתם על הצפי במגמת מחירי הדירות בשנת 2018 – חלקם טוענים כי צפויה ירידה נוספת במחירי הנדל”ן, אחרים מצביעים על עלייה. בני לובל, מנכ”ל אנגלו סכסון ירושלים, מעריך כי “הצפי שהמחירים ישמרו על יציבות במהלך 2018 בעיקר באזורי המרכז. בשכונות ההיקפיות בירושלים צפויה ירידה קלה במחירים בעקבות הפניית ביקושים של זוגות צעירים לפרויקטים של מחיר למשתכן. השכונות המבוקשות בירושלים, לפי מספר העסקאות שבוצעו בהן בשנת 2017, הן: פסגת זאב, גילה, קרית היובל, רמות, הר חומה ונוה יעקב.
בעלים ומנהל של “נדלן IN ניהול בע”מ”, מני מזרחי מעריך כי ב־2018 יקרו שני דברים: “תמשיך להיות האטה משמעותית ואפילו ירידה בביקושים, מכיוון שהמס המרחף של דירה שלישית עדיין נמצא בתהליכים בכנסת, ונושא של מס רכישה בגובה של שמונה אחוזים חונק את שוק המשקיעים ביחד עם המחירים הגבוהים ממילא שהתפתחו בחמש השנים האחרונות, עוד לפני המסים מקשים מאוד על משקיעים. אנחנו מרגישים האטה גם בקרב הזוגות הצעירים כיוון שמחיר למשתכן מעביר את הביקושים לערים אחרות”.
מנגד, יעקב יאיר מ”פרומיס תיווך ושיווק נדל”ן” אומר כי בשנת 2018 נראה “עליית מחירים קלה כיוון שהיתה עכשיו הקפאה של ארבעה-חמישה חודשים. החל מהשבועיים האחרונים מרגישים התעוררות חדשה, שתמיד מתרחשת בנובמבר, דצמבר וינואר. השוק אש כי אנשים רוצים לעבור בקיץ. אני מעריך שתהיה עכשיו עוד עליית מחירים”.
הר חומה (צילום: אוליבייה פיטוסי)
ואילו יוסי שכטר, מנכ”ל ארגון בוני ירושלים והסביבה, טען ואמר ל”כל העיר” כי “חד משמעית המחירים לא ירדו, מהסיבה הפשוטה שאין מספיק דירות בשוק, אז אם אין היצע המחירים לא יורדים. מה שכן יכול להיות שבדירות יד שנייה יש באמת ירידה – אין מוכרים כי מי שרוצה למכור רוצה לקנות חדשה ואין. בירושלים אין ירידת מחירים ואני ממליץ למי שיכול לקנות שיקנה היום כי מחר המחיר עוד יותר יעלה”.
ונראה כי בירושלים בועת שוק דירות היוקרה בעיר טרם התפוצצה. דירות נמכרו השנה בקצב מסחרר, ובסכומים גבוהים במיוחד. כזכור, כפי שפורסם ב”כל העיר”, לפני כחודש מבדיקה של שלושה פרויקטים יוקרתיים בירושלים: “MUSEUM RESIDENCE” של האחים ישראל בשכונת ניות (בסמוך למוזיאון ישראל), פרויקט “אזורים מוצא עילית” של חברת אזורים ופרויקט “בוטיק הנביאים”, גם הוא של חברת אזורים – בכולם אפשר לראות עסקאות של ארבעה עד שבעה מיליון שקלים לנכס, ובכמה מהם גם הרבה מעבר לכך.
גבעת משואה (צילום: אמיל סלמן)
כך למשל, בפרויקט “MUSEUM RESIDENCE” נמכרו בחודש האחרון חמש דירות, בשווי כולל של כ־26 מיליון שקלים: דירת גן חמישה חדרים, ששטחה 150 מ”ר עם שתי חניות, מחסן וגינה בשטח של 80 מ”ר, נמכרה ב־5.1 מיליון שקלים; דירת גן חמישה חדרים, ששטחה 125 מ”ר עם שתי חניות, מחסן וגינה בשטח של 95 מ”ר, נמכרה ב־4.8 מיליון שקלים; דירת גן חמישה חדרים, ששטחה 133 מ”ר עם שתי חניות, מחסן וגינה בשטח של 150 מ”ר, נמכרה ב־4.9 מיליון שקלים; דירת חמישה חדרים (דירה לדוגמה שנמכרה על כל תכולתה), ששטחה 133 מ”ר עם שתי חניות ומחסן, ב־4.9 מיליון שקלים; דירת חמישה חדרים במפלס אחד, ששטחה 144 מ”ר עם שתי חניות ומחסן, נמכרה תמורת 5.9 מיליון שקלים.
זאת ועוד, בפרויקט מוצא עילית נמכרו בחודשים האחרונים ארבע דירות, בשווי כולל של כ־20 מיליון שקלים: קוטג’ ששטחו 333 מ”ר עם גינות בשטח כולל של 208 מ”ר נמכר תמורת 8.33 מיליון שקלים; דירת חמישה חדרים, ששטחה 144.5 מ”ר עם מרפסת בשטח של 116 מ”ר נמכרה ב־3,760,000 שקלים; דירת גן שישה חדרים, ששטחה 234 מ”ר עם גינה בשטח של 69 מ”ר, נמכרה תמורת 4,270,000 שקלים; פנטהאוז חמישה חדרים, ששטחו 206 מ”ר עם מרפסות בשטח כולל של 100 מ”ר נמכרה ב־4,140,000 שקלים;
כמו כן, בפרויקט בוטיק הנביאים נמכרו בחודש האחרון שתי דירות בסכום כולל של כ־17 מיליון שקלים: דירת חמישה חדרים, בשטח של 156 מ”ר עם מרפסת ששטחה 11 מ”ר, מחסן וחניה נמכרה תמורת 5.6 מיליון שקלים; דירת שבעה חדרים, ששטחה 216 מ”ר עם שתי מרפסות ושתי חניות נמכרה ב־11.5 מיליון שקלים. בנוסף, בפרויקט “טלביה רזידנס” של חברת האחים ישראל, שם נמכרה באחרונה השנה דירת גן, ששטחה 220 מ”ר עם גינה בשטח של 150 מ”ר, במחיר אסטרונומי של 17.5 מיליון שקלים.
מה עם שכונת רמות. הגודל שלה עוקף את כל השכונות ביחד. ואין הכלל התיחסות אליה.
מה המחירים בשכונת רמות. יד שניה וחדשות?