אומרים שהזוגות הצעירים הם המדד למצבו של שוק הנדל"ן כולו. אומרים שכשהזוגות הצעירים מרוצים – השוק כולו מרוצה. אומרים שאם לזוגות הצעירים אין מענה בעיר מסוימת, העיר הזו תתקשה להתקדם ולהתפתח. אז היכן עומדים הזוגות הצעירים בירושלים, מבחינת ענף הדיור?
- להורדת האפליקצייה של "כל העיר" באנדרואיד
- להורדת האפליקצייה של "כל העיר" באייפון
- מי אתם הזוגות הצעירים של ירושלים?
לא מפתיע לגלות – כפי שבוודאי רובכם מנחשים או יודעים – שהמצב אינו מזהיר. מחירי הנדל"ן בעיר גבוהים, והופכים גבוהים במיוחד ככל שמתקרבים למרכז העיר – האזור שבו, כך לפי השנתון הסטטיסטי של מכון ירושלים לחקר מדיניות, מעדיפים הצעירים להתגורר; קצב הבנייה לא עונה על הביקוש, כמו בכל הארץ כמעט; וההון העצמי שצריך לגייס מגיע לסכומים בלתי נתפסים עבור זוג שפוסע את פסיעותיו המשותפות הראשונות. התוצאה: במקרה הטוב, עוד ועוד זוגות צעירים פונים לשכונות המרוחקות והזולות יותר, ובמקרה הגרוע פשוט עוזבים את העיר, בין אם לאזור המרכז ובין אם ליישובים מסביב.
"מחירי הקרקעות בירושלים יקרים מאוד, עלויות הבנייה גבוהות בגלל מרכיב הקרקע – אדמת הסלע של ירושלים, שגורמת גם למחירי הביצוע להיות גבוהים ויתר, וכך באופן ישיר מחירי המכירה גבוהים יותר", מסביר אריה שמילוביץ', סמנכ"ל השיווק של חברת הבנייה אחים חסיד. "כך שלדעתי, כדי להתחיל את החיים בירושלים ולהיות מסוגל לחיות בה – אתה צריך שיהיו לך הורים מבוססים".
מחירי דירות בירושלים, שכר דירה בירושלים – מחירון לוי יצחק מאי 2018
המצב המתואר מוביל לשני כיוונים אפשריים. האחד – בחירה במגורים בשכירות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מהשנים האחרונות, חלה עלייה של 12 אחוזים במספר הזוגות הנשואים בכל רחבי הארץ המתגוררים בדירה בשכירות. בירושלים של היום, כפי שפורסם ב"כל העיר" בתחילת החודש, המשימה הזו אינה פשוטה, שכן ברבעון הראשון של 2018, כך על פי נתוני אתר יד2, חלה ירידה של עשרה אחוזים במלאי הדירות להשכרה.
מהנתונים של אתר יד2, לסיכום הרבעון הראשון של שנת 2018, עולה כאמור כי נרשמה ירידה משמעותית של עשרה אחוזים במלאי הדירות להשכרה בעיר, זאת בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מהנתונים, שמתייחסים לחודשים ינואר עד מרץ 2018, אשר מבוססים על הפרסומים השונים באתר, עולה כי ישנן 3,500 דירות בירושלים המיועדות להשכרה, בעוד שבשנת 2017 עמד מלאי הדירות המוצעות להשכרה באתר יד2 על למעלה מ-3,850 דירות.
אריה שמילוביץ' (צילום: חברת אחים חסיד)
דבריו של שמילוביץ' יכולים להסביר מדוע זה קורה: "הפעולות האחרונות שביצעה הממשלה למעשה הרחיקו את המשקיעים מהמשחק, והרי מדובר בגורם מכריע מאוד בשוק השכירות, שכן המשקיע קונה דירה ומשכיר אותה לזוג צעיר. כשהמשקיעים נעצרו נעצר ההיצע, אך הביקוש לא ירד, ולכן המחיר עולה. המצב הזה פועל לרעת כולם, ומשליך מאוד על שוק השכירות בעיר ובארץ כולה".
עופר אהרון
עופר אהרון, המנכ"ל והבעלים של חברת 'ע. אהרון בע"מ', שופך אור על עניין נוסף המשפיע על שוק השכירות, בעיקר בקרב זוגות צעירים: "במסגרת תוכנית מחיר למשתכן זכו הרבה זוגות צעירים בדירות – במקביל לזכייתם של היזמים. כל אותם זוגות צעירים שזכו ממתינים לאכלוס, שיקרה בעוד 5-4 שנים במקרה הטוב, שכן הבנייה בפרויקטים הללו עדיין לא החלה, ובינתיים רבים מהם נאלצים לשכור דירה".
גרים בשכונות החיצוניות – או עוזבים את העיר
כאמור, לצד אופציית השכירות עומדת בפני הזוגות הצעירים אפשרות שנייה: חיפוש אחר דירה בשכונות הפריפריאליות של ירושלים, וכמובן, גם מחוץ לעיר. אם נתמקד בראש ובראשונה בשכונות המועדפות על הזוגות הצעירים בתוך העיר, נגלה כי רובם ככולם בוחרים בשכונות המרוחקות מהמרכז. "זו העדפה מאולצת", טוען אמיר אזרף, מנכ"ל סוכנות 'אמירים פתרונות נדל"ן'. "הצעירים, בין אם מדובר בזוגות, ביחידים או במשפחות צעירים, בוחרים בשכונות הפריפריאליות של ירושלים – גילה, ארמון הנציב, הר חומה, פסגת זאב וכדומה – כי המחירים שם זולים יותר".
אמיר אזרף (צילום: משרד אמירים פתרונות נדל"ן)
"ההעדפה היא לרוב לקרית היובל ולקטמונים, שם רמות המחירים עדיין נמוכות יותר", אומר מתי פרג'י, מנהל משרד התיווך הירושלמי 'יוזמה'. "מי שידו משגת קצת יותר בוחר בהר חומה, למשל. גם גילה וארמון הנציב נכללות ברשימה".
קרית היובל (צילום: ארנון בוסאני)
"זוגות צעירים, מחמת המחיר הגבוה בתוך ירושלים, נמשכים מן הסתם לפריפריות", מסכים אהרון. "לכן גם קיימת בריחה. יש זליגה מחוץ לירושלים להרבה מקומות אחרים כמו צור הדסה, שם המחירים זולים משמעותית".
ולאיזו זליגה מתכוון אהרון? על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2014 נרשמה הגירה שלילית מהעיר, של כ-8,700 תושבים; ב-2015 המספרים קטנו מעט, אך הם עדיין מדאיגים: מאז הגירה שלילי של 7,800 תושבים. כמו כן, רק 11 אחוזים מתוך האוכלוסייה הבוגרת בירושלים נחשבת אוכלוסייה חדשה, המתגוררת בעיר פחות מעשר שנים, וזאת לעומת 30 אחוזים בתל אביב-יפו, לדוגמה, ו-20 אחוזים בכלל היישובים בארץ.
זאת ועוד, על פי מכון ירושלים לחקר מדיניות, בשבע השנים האחרונות עזבו את העיר כ-18,000 איש בממוצע בכל שנה, כשמרביתם של העוזבים הללו הם צעירים, יחידים, זוגות או משפחות צעירות.
פסגת זאב (צילום: טס שפלן)
על פי הנתונים, שפורסמו בשנתון הסטטיסטי של מכון ירושלים לחקר מדיניות, בשנת 2016 עזבו את ירושלים 17,650 תושבים בסך הכל, 9,630 מתוכם צעירים בגילאי 44-20. שנה קודם לכן, בשנת 2015, עזבו את ירושלים 18,670 תושבים, 10,380 מהם צעירים בגילאי 44-20, וכך זה נמשך שנה אחר שנה, כששיעור הצעירים שעוזבים את העיר (מבין כלל העוזבים) נע בין 55 ל-65 אחוזים מדי שנה (ראו כתבה נרחבת בעמ' 18).
"כאב לשלושה ילדים בעשור השלישי לחייהם, התחושה שלי היא שהצעירים לאט-לאט 'בורחים' מירושלים", אומר פרג'י ממשרד 'יוזמה'. "הבת האמצעית שלי עוזבת את ירושלים, ועושה רושם שלא תרצה לחזור. יותר ויותר חברים שלה כבר עברו והתנתקו כמעט לגמרי מירושלים, ואצל הבן שלי המצב דומה. אני אומנם קצת משוחד, אבל התחושה היא שהעיר הופכת מושכת פחות לצעירים, וחבל. אני אוהב מאוד את ירושלים, אבל אנחנו כנראה לא מתייחסים מספיק לצעירים ולא נותנים להם מוקדי משיכה. הם מחפשים את המקומות הסקסיים יותר, החיים יותר".
"דה פקטו, אנחנו רואים הרבה זוגות צעירים שעוזבים את ירושלים, אי אפשר להתכחש לזה", מסכים אזרף ממשרד 'אמירים', אך מציין: "בעירייה התחילו להבין בשנים האחרונות שעליהם לייצר יותר ויותר תכנים שמתאימים לזוגות צעירים. לגבי מחירי הדירות – אנחנו צריכים לעשות כברת דרך ארוכה כדי לייצר מצב שבו הזוגות הצעירים לא ישקלו לעזוב את העיר, משום שכיום המחיר הוא השיקול מספר אחת לעזיבה".
הקושי הגדול ביותר: גיוס ההון העצמי
בהמשך ישיר לדבריו של אזרף, המחיר הוא אכן אחד המכשולים הגדולים הניצבים בפני זוגות צעירים בירושלים, כך נראה. בהקשר זה, הקושי הגדול ביותר שאיתו הם מתמודדים במהלך המרדף אחר הדירה הנכספת, הוא נושא גיוס ההון העצמי. "מחיר התחלתי של דירת שלושה חדרים הוא 1.2 מיליון שקלים, וזה אומר שההון העצמי צריך להיות כ-400 אלף שקלים, ושההחזר החודשי יהיה כ-4,000 שקלים", מסביר אזרף. "רבים מהזוגות הצעירים לא מסוגלים לגייס הון עצמי גדול כל כך, ולא יכולים לעמוד בהחזר חודשי בממדים כאלו – וזה כאשר אנחנו מדברים על הרף התחתון של המחירים. הרושם הוא שידם של הזוגות הצעירים הולכת ומתרחקת מהדירה. לאחרונה ישנם גם הרבה מאוד מקרים שבהם המשכנתא כלל לא מאושרת לזוגות צעירים. זו בעיה שאנחנו נתקלים בה יותר ויותר".
מתי פרג'י (צילום: מתי פרג'י תיווך יוזמה)
פרג'י מוסיף את נקודת מבטו ומציין כי "מאחר שהבנקים למשכנתאות מבקשים שלכל זוג צעיר שייכנס למעגל הרוכשים יהיה סכום התחלתי כדי לקפוץ לבריכה הזו, ישנם הרבה מאוד זוגות צעירים שידם לא משגת. אני נתקל לאחרונה, במקרים לא מעטים, בזוגות שלאט-לאט מתרחקים מהחלום לרכישת דירה".
אך ההון העצמי הוא לא הקושי היחידי. שמילוביץ' מחברת אחים חסיד מציין קושי נוסף שאיתו מתמודדים זוגות צעירים, אשר נגזר מעניין המחיר – ומתברר כאופייני מאוד לירושלים: "זוגות צעירים מחפשים היום בירושלים דירות של שניים או שלושה חדרים, משום שהם לא מסוגלים לגייס את הסכומים הנדרשים לדירות גדולות יותר, של ארבעה או חמישה חדרים. הבעיה היא שאין בנייה מספיקה של דירות קטנות בעיר, ואם יש כבר כאלו, הן נבנות באזורים הוותיקים יותר והיקרים יותר".
דבריו של שמילוביץ' מקבלים חיזוק בדמות נתונים נוספים מטעם הלמ"ס, אשר קובעים נחרצות כי חלה ירידה דרמטית במספר הדירות הקטנות שנבנות בעיר עם השנים. מהנתונים עולה כי בעוד שבין השנים 1996 ל-2002 נבנו בעיר 4,821 דירות בנות חדר אחד עד שלושה חדרים, בשנים 2016-2010 נבנו 2,658 כאלו בלבד – ירידה של כ-45 אחוזים. לעומת זאת, בהשוואה בין התקופות ניתן לראות עלייה של עשרות אחוזים במספר הדירות בנות 6-4 חדרים שנבנו בירושלים. אפשר לראות בזה עוד קושי, גדול למדי, שאיתו נאלצים להתמודד כעת הזוגות הצעירים.
גילה (צילום: AHMAD GHARABLI אי־אף־פי)
הנתונים הללו הופכים להיות משמעותיים הרבה יותר כאשר בודקים את מחירי אותן דירות. מנתוני מדד הנדל"ן של אתר יד2 לסיכום שנת 2017, עלה כי מחירי דירות ארבעה חדרים בירושלים (ובארץ בכלל) עלו, הן כשמדובר על דירות חדשות מקבלן והן כשמדובר על דירות ישנות מיד שנייה.
מהנתונים עלה כי מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים בירושלים עמד בשנת 2017 על 2,603,981 שקלים, זאת לעומת מחיר ממוצע של 2,488,130 שקלים בשנת 2016, עלייה בשיעור של חמישה אחוזים.
האם למרות הקשיים ולמרות המכשולים, על הזוגות הצעירים לעשות בכל זאת, גם היום, כל שביכולתם כדי לרכוש נכס? מבחינת עופר אהרון, התשובה ברורה: "הנדל"ן, לא רק בירושלים, מוכיח את עצמו ושומר על הערך שלו, גם בתקופות של ירידה במכירות. גם כשיש האטה במכירות או בשיווק היזמים לא מורידים מחירים כי העלויות של הקרקע גבוהות, ומשם נגזר המחיר כולו. למרות כל המאמצים המחירים לא יורדים, אלא רק 'קופאים' לזמן מסוים. בעוד כמה חודשים, כשהציבור יראה שכלום לא מתקדם, המכירות יקפצו והנדל"ן ישוב לעלות, כמו תמיד".
זוג צעיר עובר דירה (צילום אילוסטרציה: א.ס.א.פ קריאייטיב/INGIMAGE)
טיפים לרכישת דירה
ואם בכל זאת ידיכם משגת דירה, ערן רוזנברגר, יועץ נדל"ן בכיר ברי/מקס אקטיב, מסביר כי בשלב ראשון בודקים כמה כסף יש לכם כהון עצמי (כמובן, יחד עם העזרה מההורים), ובדיקה עקרונית בבנק או עם יועץ משכנתאות לגבי גובה המשכנתא שאתם יכולים לקבל.
בידקו אם מחירי הדירות באזור בו החלטתם לחפש עומדים בתקציב הכספי שלכם. מגוון הדירות גדול, המחירים מגוונים ויכול להיווצר מצב שבו תתפתו לכיוונים שלא תכננתם מראש. מומלץ להגדיר מסגרת תקציבית קשיחה לרכישת הדירה, ולהשתדל שלא לחרוג ממנה.
זוג צעיר (צילום אילוסטרציה: shutterstock)
כמובן, לא לשכוח הוצאות נוספות שחייבים לקחת בחשבון. בין ההוצאות הנוספות הנפוצות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, מס שבח, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ועוד.
ביקור ראשון בנכס: לאחר שאיתרתם מספר דירות שיכולות להתאים לכם, הגיע רגע הביקור הראשון. הגיעו באור יום, אז פשוט רואים יותר טוב את הליקויים; רואים את כמות האור הטבעי הנכנסת לדירה, וכן – בדיקת הסביבה והרעש בשכונה נוחה יותר. בביקורים הבאים ודאו גם אם יש רעש מהשכנים למעלה, מהשכנים ממול וכדומה. בידקו את מספר חדרים ואת מיקום הדירה בתוך הבניין: האם הדירה עורפית או פונה אל הרחוב? מה אתם מעדיפים? מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים בשעות שונות במהלך היום, וגם במהלך סופי השבוע כדי לעמוד על מפגעים או כשלים אפשריים.
שימו לב לפרטים הקטנים: תכנון פנימי ותשתיות. בידקו אם התכנון הפנימי של הדירה מתאים לכם; האם יש לדירה דוד שמש? זה יתרון, כי הוא חוסך הרבה חשמל; שימו לב כמה תצטרכו להשקיע בדירה – אם אין מזגן או שהמזגן ישן, מצב הצנרת, רטיבויות בתקרה ובקירות, מצב הריצוף. האם תצטרכו להוריד קירות? אל תסתפקו בבדיקת דירה אחת – בידקו כמה דירות וחישבו על הצרכים שלכם בטווח הקצר ובטווח הארוך. שימו לב – אם הדירה מתאימה לכם באופן כללי, אבל היא במצב מוזנח או שהיא בקומה פחות מבוקשת, תוכלו להוריד במחיר. בידקו גם את חדר האשפה – מצבו יספר לכם גם על טיב השכנים בבניין.
כיווני אוויר: אם אתם אוהבים דירה חמה (כולל בקיץ) בחרו דירה שרוב הקירות שלה פונים לכיוון דרום. לעומת זאת, חשיפה מרבית לכיוון צפון תחסוך לכם מזגן בקיץ, אבל פירושה גם קור בחורף.
בדיקת בעלי הדירה: בידקו היטב מי בעלי הדירה, הוצאת נסח טאבו של הדירה חשובה לדעת אם מי שמוכר לכם את הדירה הוא באמת בעלי הדירה. ואולי יש לו שותפים, שאינם מודעים לכך שהוא מוכר את הדירה? בנסח הטאבו תוכלו לראות אם הייתה בנייה חריגה ואז, תבקשו היתר לבנייה החריגה וכדומה. לבדוק אם אין צווי הריסה או צווים מנהליים לדירה. לבדוק אם יש חובות לדירה: במקרה ועל הדירה רובצת משכנתא, יש לדאוג שהמוכר יסלק אותה (בדרך כלל נהוג לאחר התשלום הראשון שיהיה בגובה המשכנתא) ולהסיר את השעבוד לבנק.
נסח הטאבו: הוא צריך להיות כמה שיותר מעודכן מבחינת מועד הוצאתו; אם בעלי הדירה, או מתווך, מראה לכם נסח טאבו מלפני שנה, אל תסתמכו עליו; אתם יכולים להוציא נסח טאבו מעודכן באופן מקוון באתר משרד המשפטים באינטרנט, או לגשת ללשכת המקרקעין באזור. תדאגו שיהיה לכם מספר גוש וחלקה.
בדיקת סביבת הבניין: בשלב הבא שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון – קירבה לכביש ראשי, אנטנות סלולאריות (לעיתים יש אפילו בבניין עצמו), מזבלה בסביבה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שיש סיכוי שייבנו עליו. אם יש לכם ילדים קטנים וזה חשוב לכם – בידקו אם יש בסביבת הפרויקט בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי. אנשים מבוגרים יעדיפו דווקא סביבה ללא כל אלה. אם אתם בוחרים לעבור לעיר אחרת – תבררו איך מערכת החינוך בה; בדקו את תשתיות כבישים ונגישות לצירי התנועה המרכזיים שבהם אתם משתמשים.
חשוב יהיה לכם מאוד לדעת גם אם מתוכננים לקום בקירבת הדירה שאתם רוצים לקנות פרויקטים של מגורים. והרי לא תרצו לגלות שיום אחד שצמח לכם מגדל דירות מול העיניים, כזה שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו.
בכל מקרה, אל תסתמכו על דברי בעלי הדירה בעניין. את זה ניתן ובעצם חובה לבדוק במשרדי מהנדס העיר או בוועדה המקומית לתיכנון ובנייה ביישוב בו אתם רוצים לקנות את הדירה.
תנו למומחים לעשות זאת במקומכם: זמן הוא משאב נדיר אצלכם? אינכם מספיקים להקדיש די זמן לבדיקה וחיפוש מעמיקים של דירות? זה אופייני כמעט לכולם ולכן – מומלץ לפנות למתווך שמכיר היטב את האזור בו אתם מחפשים דירה. הוא ידע לבדוק ולעלות על הנקודות הבעייתיות וכך לסנן עבורכם דירות לא מתאימות או להוריד את המחיר – בהתאם לחיסרון אם וכאשר יתגלה.
