ירושלים הינה עיר הבירה של מדינת ישראל. בירושלים קיימים מוסדות ממלכתיים רבים וביניהם, כנסת ישראל, בית במשפט העליון, משרדי הממשלה, ועוד. ירושלים קדושה ליהדות לאיסלם ולנצרות.
ירושלים הינה העיר הגדולה ביותר בישראל. ירושלים הינה מעין מטרופולין מזרח. יחד עם זאת, מטרופולין זה קטן ממטרופולין תל אביב.
בירושלים הטופוגרפיה הינה הררית וחלקן של השכונות מחולקות לגבעות.
לאחרונה העיר זוכה ל"מתיחת פנים" רבה. מרכז העיר שופץ משמעותית, הוקמה הרכבת הקלה, הוקם קו הרכבת הכבדה מירושלים עד לנמל תעופה בן גוריון ועוד.
הערכת שווי נכסים אשר לא רשומים באופן תקין:
שמאי המקרקעין בירושלים נדרשים לעיתים לפעול בשיטות יצירתיות בכדי להעריך את שווין של המקרקעין.
בחלקים רבים מהעיר ירושלים כמו שכונת מאה שערים, בית ישראל, מורשה, שומרי החומות ועוד, קיימים שימושים שונים במקרקעין הסותרים את השימוש המקורי שאושר, לרבות, הצפיפות המותרת.
"צפיפות" – כמות יחידות דיור לדונם. אם בחלקה מסוימת אושרה צפיפות של 20 יחידות דיור לדונם ובפועל דירות מגורים שלמות חולקו ליחידות דיור קטנות – השבר מגדיל את הצפיפות לדונם ונוגד את המצב הסטטוטורי שאושר.
יחד עם זאת, קיימים אזורים אשר בהן יש ביקוש יתר הגורם לסטייה מההיתר המקורי ובכך, גידול בצפיפות המותרת על ידי חלוקת דירות ליחידות קטנות.
שמאי המקרקעין בירושלים מכירים את עקרון התועלת השולית הפוחתת. ידוע שכל מ"ר בדירה קטנה יותר שווה יותר ממ"ר בדירה גדולה יותר הזהה במאפייניה.
לכאורה, אם ידוע שבסביבה מחלקים דירות ליחידות דיור, אזי, שוויה של דירה מגלם את פוטנציאל החלוקה. הבעיה נוצרת כאשר מבוקשת הערכה לצורך בטוחה לקבלת אשראי (משכנתא). על פי תקן 19 של שמאי המקרקעין, שמאות מקרקעין לצורך בטוחה לאשראי יש לבצע ללא התחשבות בעובדה שהדירה מפוצלת באופן לא חוקי הגם אם הדבר תורם לשווי הדירה.
מפת שכונות מאה שערים, בית ישראל, מורשה ושומרי החומות (הפורטל הגיאוגרפי הלאומי):
שמאי מקרקעין מקצועי המבצע הערכות באזורים אלה בירושלים נדרש לשליטה מלאה ולידע מעמיק בכל שכונה ושכונה.
כאמור, העיר ירושלים זוכה לתרומות חיוביות רבות בשנים האחרונות. כל הערכת דירה, בית פרטי או נכס מסחרי צריכה להיעשות בצורה יסודית ביותר על ידי שמאי מקרקעין מומחה.
שינויים סביבתיים משפיעים ועתידים להשפיע על כלל נכסי המקרקעין אשר נמצאים בסביבתם.
תכנית השימור של ירושלים:
לאחרונה, החליטו בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים להגות תכנית שימור אתרים. ירושלים חולקה ל"רובעים" מ – 1 עד 7.
תכנית השימור מגדירה את מטרות השימור, עקרונות השימור ועוד. בדרך כלל, תכניות שימור מגבילות את זכויות הבנייה וקובעות פעולות והוראות שונות אשר בכפוף להן, תינתן האפשרות לנצל חלק מזכויות הבנייה.
כל שמאי המקרקעין הפעילים בירושלים, כאשר מתבקשים להעריך נכס עם זכויות בנייה אשר לגביו קיים חשש כי ייתכן והמבנה מצוי בשלבי שימור, נדרשים לבדוק מול מחלקת השימור האם הנכס נשוא ההערכה השמאית מופיע ב"רשימת האתרים לשימור".
מפת השימור והחלוקה לרבעים. קרדיט: אתר ההנדסה של עיריית ירושלים
שיפור התחבורה בירושלים:
בירושלים פעיל זה מכבר שנים מיזם הרכבת הקלה. הרכבת הקלה מביאה אתה שיפור משמעותי לעיר והשפעתה מהותית על כלל נכסי המקרקעין אשר מצויים בקרבת מסלולה.
כל שמאי מקרקעין יודע כי נגישות תחבורתית מעלה את שווין של המקרקעין. בפרט למקרים חריגים, ההשפעה הינה חיובית על נכסי מגורים (דירות ובתים פרטיים) והן על נכסים עסקיים (חנויות ומשרדים).
בבואו שמאי מקרקעין להעריך נכס מקרקעין בירושלים, עליו לקחת בחשבון את ההשפעה של קווי הרכבת הקיימות והמתוכננות בעתיד.
זאת ועוד, הרכבת הקלה עובדת בסינרגיה עם קווי אוטובוסים, ובכך, מייעלת את אותם הקווים התומכים והתורמים לנגישות בעיר.
מסלול הרכבת הקלה מאת אתר חברת "סיטיפס"
חיזוק נוסף לעיר הנו קו הרכבת הכבדה מירושלים למרכז הארץ ונתב"ג. השפעתה של הרכבת לירושלים הינה קריטית על כלל נכסי המקרקעין בעיר. שמאי המקרקעין בירושלים נדרשים לזהות את השינוי הכללי שעתיד לעיר ולבצע תיקונים בשיעורי ההיוון בחלק מהנכסים.
"שיעור היוון" – אחוז התשואה הצפוי המגלם סיכונים ופחת הקיימים בנכסי המקרקעין.
להלן תרשים הרכבת הכבדה לירושלים. קרדיט: אתר רכבת ישראל
הבנייה למגורים בירושלים – התחדשות עירונית:
כיום, מופקדות ומקודמות בעיר שלל תכניות תמ"א 38 ופינוי בינוי.
לאחרונה אושרה תכנית פינוי בינוי ברחוב בר יוחאי. התכנית מפנה 5 מבנים קיימים עם 376 יחידות דיור לטובת חמישה מגדלים בני כ – 32-36 קומות שיכילו 980 יחידות דיור, שטח מסחרי ופארק.
התכנית כוללת שינויים בהסדרי הדרכים, הפיכת כבישים מחד סטריים לדו סטריים, הקצאת מקומות חנייה ציבוריים ועוד.
לכאורה, ניתן לשער כי תהיה צפיפות רבה במתחם והדבר עתיד לפגוע בשווי נכסי המגורים. יחד עם זאת שמאי מקרקעין בירושלים אשר יודע לזהות את התמונה הכללית, יודע כי מתוכנן קו הרכבת הקלה אשר עתיד להקל על העומס התחבורתי.
שיפור עירוני בירושלים:
ירושלים לא מפסיקה להתחדש. העירייה שמה דגש רב על המרחב הציבורי. לדעת שמאי מקרקעין רבים בין ההשפעות הניכרות ביותר על שווין של המקרקעין העירוניים היהנו הפיתוח וההתחדשות של המרחב הציבורי. התחדשות המרחב הציבורי תורמת רבות לשווי חנויות ודירות כאחד.
לאחרונה מתוכנן ומבוצע שיפור המרחב הציבורי בכיכר ציון. השדרוג יבוא בדמות מדרכות חדשות, ספסלים מעוצבים, תאורה מודרנית, עצים ועוד.
לסיכום:
בהערכת שווי של מקרקעין בירושלים המתבצעת על ידי שמאי מקרקעין, יש לתת דגש על מיקום הנכס ביחס למיקומו הגיאוגרפי וקרבתו למוקי תחבורה. בנכסים אשר לגביהם יש ספק כי כלולים בתכנית השימור – יש לבצע בדיקה מעמיקה במחלקת השימור של העירייה, הן לרמת השימור והן לאפשרות ניצול זכויות הבנייה. נכסי מגורים המצויים בקרבת מתחמים אשר מצויים או עתידים להימצא בהתחדשות עירונית – יש לבדוק את הפיתוח הסביבתי שתכניות ההתחדשות מביאות איתן.
להלן דוגמא להתייחסות נדרשת של שמאי מקרקעין בירושלים לדירת מגורים:
דוגמא 1: דירה אשר לידה צפוי לקום פרויקט של התחדשות עירונית וקיימת פגיעה בשוויה (עקב הצפיפות התחבורתית, הצללה, רעש ועוד) והפרויקט אינו כולל פיתוח סביבתי אשר "מאזן" את הפגדיה הסביבתית בדירה – בעל הדירה יכול לשמאי מקרקעין בירושלים ולבדוק את האפשרות לקבלת פיצוי מהעירייה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
דוגמא 2: דירה אשר לידה צפוי לקום פרויקט של התחדשות עירונית ולא קיימת פגיעה בשוויה. הפרויקט "מביא" תשתיות תחבורה חדישות, פארקים ועוד – במקרה זה יהיה קשה יותר לטעון לירידת ערך היות ופרויקט ההתחדשות העירונית השביח את המקרקעין. במקרה זה ייתכן ושמאי המקרקעין המומחה בירושלים יוסיף לשווי הדירה, וכך, בעל הנכס יצליח להשיג יותר בעת מכירתה.
העיר ירושלים מתחדשת ומתקדמת. שינויים אלה מביאים תועלת כלכלית, ולרוב, עלייה בשווי נכסי המקרקעין. רק שמאי מקרקעין מקצועי המתמחה בעיר ירושלים, ידע לגלם את כלל התמורות שלהם העיר נחשפת לאחרונה.
רק שמאי מקרקעין המתמחה בירושלים ידע לתת ללקוח את התמורה הטובה ביותר לכסף ובכך, להגן עליך מהפסדים כבדים.
טרם ביצוע עסקה בירושלים, תתקשרו, תדברו אתנו, קבלו ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.
משרדנו פז שמאות מקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם אזור ירושלים. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי , ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
פז שמאות מקרקעין
טלפון: 2698*
אליהו פז – מנכ"ל המשרד ואינו שמאי מקרקעין מוסמך.
רוצים להישאר מעודכנים?
תוכן פרסומי
