בשנים האחרונות עוברת ירושלים מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית, בדגש על פינוי ובינוי והתחדשות לאורך צירי הרכבת הקלה (הקיימים והעתידיים) ובאזורים מתאימים וזאת במטרה לחדש ולשדרג את המבנים הישנים (כאלה שהוקמו עוד בשנות ה-60-50 של המאה הקודמת), להגדיל את היצע הדירות, לצמצם את הפגיעה בשטחים פתוחים ולאפשר בנייה לגובה במקומות שלא דורשים שימור בשל ערכם ההיסטורי, הדתי והתרבותי.
במהלך שנת 2022 לבדה, ניתנו בירושלים היתרים לבנייתן של כ-7,000 יחידות דיור, תוספת של 600 יחידות דיור לעומת שנת 2021, אז הוכפל מספר היתרי הבנייה ביחס לכמות הממוצעת בשני העשורים הקודמים, ועמד על 5,400 יחידות דיור. על מנת לסבר את האוזן – עד לשנת 2020, נבנו בירושלים בממוצע 2,500 יחידות דיור מדי שנה בלבד, מספר שאינו מספיק כדי לעמוד על הגידול הטבעי של תושבי העיר.
פרויקט טשרניחובסקי 54-52 (הדמיה: חברת התחדשות עירונית בע"מ)
בנוסף, כחלק ממדיניות הציפוף העירונית, אשר מטרתה לייעל את ניצול משאב הקרקע המוגבל, פועלת העירייה, בהנחית ראש העיר, משה ליאון, לביצוע תוכניות בינוי לגובה, תוך הגדלת השטחים הציבוריים, בחינת ההתאמות השונות למאפייני השכונה וייצור עירוב שימושים מקסימלי – הן בתוכניות התחדשות עירונית והן בבינוי על קרקע פנויה.
הפרויקט בבר יוחאי בקטמונים (הדמיה: ישר אדריכלים)
"בשכונות שאנחנו עושים פינוי-בינוי, כמו גילה וקרית היובל, שאלת הגובה היא פחות רלוונטית ביחס לצרכים האחרים של השכונה. בשכונות האלה, הודות לבינוי לגובה, אנחנו מפנים שטח חדש לצורכי ציבור שלא היה קיים קודם לכן, וכולל גם שטחי מסחר, תעסוקה ותרבות", מסביר מהנדס העיר, יואל אבן.
פטור מהיטל השבחה וגידול דמוגרפי
במסגרת הצעדים להאצת ההתחדשות העירונית, קיבלה מועצת העיר החלטה על חלוקה לאזורים והפחתת שיעור היטל ההשבחה, כך שבכ-80 אחוז משטח העיר ובמסגרת התנאים להיתר, יינתן פטור מהיטל ההשבחה ליוזמות מגורים בפרויקטים של התחדשות עירונית. החלטה זו היא הודות לחקיקה ארצית, המאפשרת לכל רשות להחליט האם היא רוצה היטל השבחה מלא, היטל השבחה חלקי או לבטל את היטל ההשבחה באזורים מסוימים. בעיריית ירושלים הוחלט לבטל לחלוטין את היטל ההשבחה באזורים אלו, מתוך אמונה שירושלים צריכה לייצר יחידות דיור בהיקף גדול על מנת להתמודד עם הגידול הדמוגרפי הצפוי בה, לחזק את המבנים הזקוקים לכך, להגביר את הוודאות הכלכלית ליזמים בפרויקטים של פינוי בינוי ובעיקר לעודד את ההשקעות בעיר.
הפרויקט ברחוב פנמה (הדמיה: בריידמן אגמון אדריכלים)
בין המגדלים שקיבלו תוקף והופקדו בשנתיים האחרונות ניתן לציין את שני המגדלים במתחם בליליוס בכניסה לעיר – אחד למגורים ואחד למשרדים, בית הספר הגבוה לטכנולוגיה – מכון טל – קמפוס אקדמי, תוספת קומות מגורים במתחם "הדסה הקטנה", הקמת מתחם מגורים אמת המים בדרך חברון, שני מגדלים לתעשיות עתירות ידע ומלונאות על מסד מסחרי – מתחם גט"י, מתחם מגורים, מסחר ותעסוקה על ציר הרכבת הקלה בשכונת שועפאט ועוד.
כמו כן, לצד ייזום תוכניות אב ומיזמי ענק, פועלת העירייה לקידום ההתחדשות העירונית בכלל שכונות העיר. זאת מתוך הבנה כי ההתחדשות העירונית היא כלי משמעותי להתמודד עם אתגרי הדיור בעיר, תוך ניצול מקסימלי של משאב הקרקע המוגבל. במיזמים אלו מבוצע עירוב שימושים הנותן מענה לא רק לצרכי הדיור, אלא גם לצרכים הנוספים הנובעים מתוספת יחידות הדיור – שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, וכן שטחים ציבוריים פתוחים וריאות ירוקות.
פינוי בינוי ברמת שלמה (הדמיה: arc-deco)
רק לאחרונה אישרה הוועדה המקומית תוכניות להקמת אלפי יחידות דיור חדשות בכלל שכונות העיר. בין היתר, אושרה תוכנית להתחדשות עירונית במתחמי המגורים דרך חברון ודרך בית לחם, אשר תכלול כ-1,235 יחידות דיור בחמישה מגדלים. תוכנית נוספת, בשכונת גילה – לאורך רחוב רוזמרין וציר הרכבת הקלה, תקדם בניה של כ-800 יחידות דיור, לצד מבני מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. תוכניות נוספות להתחדשות עירונית אושרו לאחרונה גם בשכונת מעלות דפנה (135 יחידות דיור), בגבעת שאול (35 יחידות דיור) ובגוננים (152 יחידות דיור). עוד קודם לכן, במהלך 2021, ניתנו היתרים ואושרו תוכניות להקמת מאות רבות של יחידות דיור בשכונת קרית היובל ובשכונת קרית מנחם.
זאת ועוד, בתחילת חודש אוקטובר האחרון, אף התקיים טקס חגיגי לציון התנעת מיזם פינוי-בינוי בשכונת סן מרטין בקטמונים. התוכנית כוללת בתוכה תכנון והגדרה מחדש של השטחים הציבוריים במסגרת חיי הקהילה בשכונה. במסגרת הפרויקט החדש השטחים הציבוריים יכללו: גינון, נטיעות, מעבר ציבורי, פינות ישיבה וריהוט רחוב, מדרגות, מעבר שביל אופניים, מגרש משחקים, מעבר תשתית ציבורית ועוד. זוהי, כמובן, רק דוגמא מאחד הפרויקטים הרבים שאושרו – אבל הרעיון הוא זהה: דיור במגדלים עם עירוב שימושים הכוללים מסחר, תעסוקה ומבני ציבור, זאת לצד פיתוח שטחים פתוחים עבור התושבים הישנים והחדשים.
רוצים להישאר מעודכנים?
איכות חיים כתפיסה עירונית
על מנת לייצר איכות חיים טובה לתושבים לצד ההתחדשות העירונית, הקימה העירייה אגף חדש תוספתי במינהל התכנון של עיריית ירושלים – אגף פיתוח. האגף, תומך בעבודת האגפים האחרים, לרבות אגף תכנון עיר, אגף מבני ציבור ועוד.
פרויקט הרדוף בגילה (הדמיה: ארי כהן, אדריכלות ובינוי ערים)
איך זה פועל? בכל שכונה שעוברת תהליך של התחדשות עירונית, ממונה פרויקטור שכונתי שעובד עם צוות של יועצים ואנשי מקצוע. הפרויקטור מכין תוכנית עבודה סדורה לכמה שנים קדימה וזאת על מנת שכל שכונה וכל תושב יקבלו את השירותים הציבורים להם הם זקוקים. בנוסף, על מנת להוציא את הדברים לפועל בצורה המיטבית, הוקמו שולחנות עגולים בשלושה נושאים מרכזיים: שולחן עגול לשטחים ציבוריים בנויים – בניהול האגף למבני ציבור, אשר פועל ביחד עם צוותים נוספים ממינהל החינוך העירוני, מינהל התרבות ועוד. שולחן עגול המרחב הציבורי – אותו מוביל אדריכל העיר, כשלצידו פועלים אנשי המקצוע מתוך העירייה, כולל עובדים מאגף תושי"ה וצוות תכנית אב לתחבורה, שאחראים על מערכת הסעת ההמונים בשכונות והם עוסקים בעיקר בטיפול בסוגיית הגישור הטופוגרפי. שולחן עגול נוסף, הוא שולחן התשתיות – הפועל תחת אגף תושי"ה ותחתיו יפעלו כל חברות התשתית הרלוונטיות, כגון חברת החשמל, הגיחון, חברות התקשורת וכדומה. כך, יינתן מענה מיטבי לסוגיית התשתיות שכל שכונה חדשה צריכה.
המגדל ברחוב אגרון (הדמיה: משרד איאן באדר אדריכלים בע"מ)
בנוסף, בעיריית ירושלים מבינים שבכל פרויקט של פינוי-בינוי יש את המשולש הקדוש שכולל את הרשות, היזם והדיירים, המחזיקים בנכסים והם אלו שצריכים להתפנות מבתיהם, דבר שלעיתים לא פשוט להם. הדיירים לא תמיד מבינים את היקף העבודות ומשמעות המהלך וחלקם מתנגדים להתחדשות עירונית. לכן, מקפידים בעירייה לקיים מפגש דיירים עם הצוות המקצועי שכולל את מהנדס העיר, אגף הפיתוח, אגף תכנון עיר, אגף תוש"יה וכדומה. במהלך המפגש, מקבלים הדיירים על החשיבות והעשייה המתקיימת סביב ההתחדשות העירונית. "גם הפסימיים שביניהם נרתמים לשיח חיובי סביב פרויקטים של פינוי-בינוי בירושלים", מסביר מהנדס העיר אבן, שמציין שבמידת הצורך הם פועלים גם מול היזמים, מקיימים הרצאות ופעילות הסברה על מנת שהיזמים יפרשו לדיירים את כל המידע בצורה שקופה ועניינית.
מגדלי מגורים בגבעת שאול (הדמיה: ישר אדריכלים)
בעיריית ירושלים מקדמים תוכניות התחדשות עירונית רבות תוך שמירה על הזהות הירושלמית הייחודיות, וזה במקביל לפעילות העירונית להקמת שטחי מסחר ותעסוקה נוספים – בדגש על תעשייה עתירת ידע, הקמת שכונות חדשות בעיר תוך שמירה על הריאות ירוקות, וכן לפיתוח תשתיות תחבורה מתקדמות להסעת המונים כמו הרכבת הקלה והתחבורה הציבורית. כך, מתאפשר מיצוי מקסימלי של משאב הקרקע הקיים בעיר, יינתן מענה לביקוש הקיים ואף ימשוך אוכלוסיות חדשות ואיכותיות לעיר.
ההתחדשות העירונית הזו, כך מאמינים הבכירים בעירייה ובראשם ראש העיר ליאון, תוביל להזרמת אוכלוסייה יצרנית ותורמת לירושלים, דבר אשר ירים את העיר קדימה.
