"הפוטנציאל הגלום בהתחדשות עירונית ייצור עשרות אלפי יחידות דיור חדשות בירושלים"

כמה זמן אתה בתחום?

"למעלה מ 28 שנים. התחלתי את דרכי בשנת 1993 כסטודנט ברשת אנגלו-סכסון בגוש דן, ולאחר מכן, משנת 1995 בקבוצת אפריקה ישראל במגוון תפקידים, בחברת הנכסים המניבים בארץ ובחו"ל ובהמך בחברת המגורים. בעשור האחרון אני בקבוצת קרסו, ובתפקידי הנוכחי מנהל את חטיבת המגורים בחברה".

למה בחרת דווקא את תחום הייזום והבנייה?

"תחום הנדל"ן מאוד עניין אותי מגיל צעיר. כשנחשפתי לענף, מצאתי המון אפשרויות מרתקות להשפעה מהותית הן בתחומי הנדל"ן המניב והן בתחום המגורים, היות והענף נוגע בכמעט כל אדם. בפעילות היומיומית שלנו אנחנו "נוגעים בלקוחות" ומשפיעים בכל הממשקים – החל מתכנון המוצר, המפרטים, אופן הייצור, הקונספט השיווקי, קשר בלתי אמצעי עם לקוחות בנקודות המכירה ועד שמירה על הקשר ומתן שרות אף לאחר המסירה".

ספר על ה-פרויקט בה' הידיעה שבנית בעיר?

"בקריירה שלי הייתי שותף לבניה של מספר רב של פרויקטים בעיר. גם כיום אנחנו בונים יחד עם שותפינו, חברת 'קדמת היובל', שני פרויקטים בשכונת קרית היובל: פרויקט 'שדרות היובל' ופרויקט 'יובל הצעירה'. כל פרויקט מרגש בפני עצמו, והוא ה-פרויקט. בנוסף, אנחנו מתכננים כיום שני פרויקטים גדולים ומורכבים בעיר, האחד בתלפיות והשני בקרית מנחם. מדובר בפרויקטים מרתקים, מורכבים ובעלי עירוב שימושים".

אילו פרויקטים נבנים עכשיו ואילו פרויקטים בתכנון?

"אנחנו מהיזמים הפעילים ביותר בירושלים. כאמור, אנחנו מתכננים שני פרויקטים משמעותיים בתלפיות החדשה ובקרית מנחם, כשבכל פרויקט למעלה מ-400 יחידות דיור. בשכונת קרית היובל אנחנו מקדמים עם שותפינו מחברת "קדמת היובל" חמישה פרויקטים, שניים מהם כבר בביצוע. למעשה, אנחנו – "קרסו נדל"ן ו"קדמת היובל" – היזמים הגדולים ביותר בשכונת קרית היובל, אנו מאמינים מאוד בשכונה ובהתחדשותה. "שדרות היובל" ברחוב טהון הוא הפרויקט הראשון שלנו. אנחנו נבנה שם, בשלושה שלבים, למעלה מ-500 יחידות דיור ושטחי מסחר אטרקטיביים. השלב הראשון כבר בביצוע, בעוד כחודש נתחיל בביצוע השלב השני ובמחצית השנייה של 2022 – נתחיל בביצוע השלב השלישי. בנוסף, אנחנו בונים את פרויקט "יובל הצעירה" בדרום קרית היובל, שמיועד למשפחות צעירות וכולל 226 יחידות דיור. פרויקט משותף נוסף, ברחוב זנגוויל, מצוי בתכנון לקראת רישוי ומתוכננות בו כ 230 יחידות דיור".

איזה פיתוח סביבתי מציעים הפרויקטים?

"המבנים בכל הפרויקטים מתוכננים בצורה מודרנית עם בנייה איכותית ועמידה בכל התקנים החדשים הנדרשים. ישנה התייחסות משמעותית לסביבה, ובכל פרויקט ישנם שטחים ירוקים וגינות עם מתקני משחקים ופינות ישיבה קסומות לרווחת התושבים הוותיקים והחדשים, מבני ציבור חדשים, עירוב שימושים עם מענה של שטחי מסחר קרובים לבית בהתאם לצרכי התושבים".

מצוקת החנייה בעיר היא לא דבר חדש – איך מתגברים עליה בפרויקטים חדשים?

"כל פרויקט נבנה עם שטחי חנייה תת קרקעיים מרווחים בהתאם לתקנים הנדרשים, כך שתוספת יחידות הדיור מקבלת מענה באמצעות תוספת שטחי חנייה. יחד עם זאת, הרכבת הקלה שפועלת בעיר, מהווה פתרון תחבורתי מצוין שרק ילך וישתכלל לאור הוספת קוים בשכונות העיר, דבר שייתר החזקת כלי רכב נוספים".

מניתוח נתוני הלמ"ס עולה כי המצב בירושלים עגום הן מבחינת מכירה של דירות חדשות והן מבחינת התחלות בנייה. מדוע?

"אני לא חושב שהמצב עגום. בירושלים קיימת מגבלת עתודות קרקע מסיבות שונות. עיריית ירושלים והעומד בראשה קיבלו החלטה נבונה מאוד לקדם את התפתחות העיר ו"לייצר" יחידות דיור באמצעות השקעה אינטנסיבית בקידום מתחמי התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות – קרית היובל, קרית מנחם, קטמונים, תלפיות ועוד. הפרויקטים הראשונים יצאו לדרך, ובשנים הקרובות אנו נראה את הבשלת יתר הפרויקטים. הפוטנציאל הגלום בהתחדשות עירונית ייצור לעיר עשרות אלפי יחידות דיור חדשות והתחדשות של השכונות הוותיקות בכל התחומים".

איך אתה מנתח את מצב הנדל"ן בירושלים?

"אנחנו רואים את הפעילות בירושלים כיעד אסטרטגי. אנחנו מרגישים את הפוטנציאל הרב ומעריכים שתהיה התפתחות אדירה. לראש העיר יש חזון ברור, מהנדס העיר וכל מנהלי ועובדי מינהל ההנדסה פועלים בנמרצות לצורך זה על מנת לקצר תהליכים ולעודד יזמים כמונו לפעול בעיר ולראיה תדירות ישיבות "השולחן העגול" בראשות מהנדס העיר, ראש אגף הרישוי ויתר הצוותים המקצועיים בהן הם משחררים חסמים, ומסייעים באופן מקצועי לקידום המיזמים השונים בכל התחומים".

מה לדעתך יכול להביא לפתיחה והרחבה של השוק?

"שילוב ידיים ופעילות נמרצת של כל הגורמים – דיירים, יזם ועירייה. הדיירים הוותיקים צריכים להבין את התועלות שתצמח להם מההתחדשות המבנית והשכונתית. צריך לקצר ולהאיץ את תהליכי ההתארגנות וההחתמות, לצמצם את תופעת הסרבנות ללא סיבה וכך ניתן יהיה להרחיב את הפעילות החשובה בתחום הזה".

בקרוב תבוטל תמ"א 38 – מה יבוא אחריה ומה יהיו ההשלכות של הביטול על השוק?

"ישנן חלופות חדשות כמו "חלופת שקד" ויוזמות נוספות. אני מאמין שבמקומות בהם לא ניתן לבצע פינוי-בינוי מסיבי, כמו בשכונות ההיסטוריות בלב העיר, צריך "לייצר" חלופה כזו שתיתן מענה גם שם לצורך בהתפתחות ובהתחדשות".

חוק ההסדרים החדש מציע שחוק פינוי-בינוי יתוקן כך שיידרש רוב של 66 אחוז מבעלי הנכסים לקידום פרויקט של פינוי-בינוי במקום 80 אחוז עד כה. מה דעתך על כך?

"לדעתי, תהיה לכך תרומה חיובית לקיצור הליכים במהלך החתמת הדיירים וקידום הפרויקטים".

האם הפרויקטים שאתם בונים כוללים שימושים מעורבים (מגורים + מסחר)? האם עירוב שימושים זה טוב או רע?

"בוודאי שטוב. התפיסה בשנים האחרונות השתנתה מהרבה סיבות, ובראשן איכות חיים טובה יותר. גם הקורונה תרמה לכך. ישנה הבנה כי נגישות וקרבה לכל הצרכים היומיומיים שלנו – מסחר, תעסוקה, גני ילדים, מתנ"סים, שירותים רפואיים וכו' – באזור המגורים היא הטבה ושיפור איכות החיים של כל טווח הגילאים באוכלוסייה. אנחנו בחברה פועלים כעשור בתחום מרכזי הקניות השכונתיים, אנחנו מכנים את התופעה הזו 'קניות בנעלי בית'. בכל הפרויקטים שלנו בעיר ישנו עירוב שימושים – מגורים לצד שטחי מסחר, שילוב של תעסוקה, מבני ציבור וכיוצא בכך. כאשר מתכננים מראש בצורה נכונה ומקצועית, ניתן ליצור שילוב מנצח שרק יועיל ויתרום ובוודאי שלא יפריע".

מה עשתה הקורונה לשוק?

"הקורונה חיזקה את הזיקה לסביבה ביתית איכותית והעניקה זריקת מרץ לצורך בהתחדשות. לצורך בבניינים מודרניים, דירות מרווחות יותר, גינות ושטחים לרווחת הציבור במרחק קצר מהבית ולצורך בשטחי מסחר קרובים לשימוש יומיומי".

האם המחירים עוד יעלו או שאנחנו לקראת התמתנות מחירים?

"להערכתי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בארץ בשנים הקרובות. בירושלים, באופן פרטני, צפויה עליית מחירים לאור היצע הפרויקטים המצומצם, הביקוש הגבוה והצפי לעליית יהודים מחו"ל, שתתרחש בשנים הקרובות. חשוב לזכור כי בירושלים לא היתה פעילות ענפה בתחום בניית מגורים חדשים בשנים האחרונות, ולכן העיר עדיין לא חוותה את עליית המחירים בעוצמות שניכרו במרכז הארץ".

מה הקושי המרכזי של יזמים בירושלים?

"אין קושי מיוחד. תהליכי יזמות מורכבים בדרך כלל ומיזמי ההתחדשות הם בעלי מורכבות נוספת ונמשכים זמן רב. התושבים הוותיקים צריכים להבין שעל מנת לשפר את איכות חייהם, עליהם לשתף פעולה במהירות ולשלב ידיים יחד עם יזם ראוי ועם העירייה ולקדם את הפרויקטים במהרה. מבחינת רוכשי דירות – בירושלים יש תהליך הבשלה ארוך יותר מאשר במרכז הארץ. לדעתי זה נובע מהעובדה ששנים רבות לא בנו בשכונות המתחדשות ולכן קיימת סקפטיות בתחילת הדרך".

מה הטיפ הכי חשוב שאתה יכול לתת למחפש דירה בירושלים?

"למהר ולרכוש דירה בעיקר בשכונות המתחדשות. רוכשי הדירות צריכים להבין שיש כאן עדיין חלון הזדמנויות נדיר לרכוש דירה חדשה שתהיה מוכנה ב-2026-2025 במחירי 2022. אנחנו רואים היום לקוחות חוזרים שהיו סקפטיים לפני כשנתיים כשהתחלנו מכירות ב"שדרות היובל" ומגיעים ורוכשים היום דירות. מי שירכוש בתקופה הקרובה ייהנה מעליית ערך משמעותית ומגורים במבנים חדשים ומודרניים".

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה באנדרוייד

הורידו את האפליקציה באייפון

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר עדכונים בזמן אמת"

מה הפוטנציאל הגדול ביותר בירושלים שעדיין רחוק ממימוש?

"ירושלים היא אחת יחידה ומיוחדת. אין בארץ ובעולם ערים כדוגמתה. בעיר יש ביקושים כבושים שיתפרצו בבוא העת, בנוסף ליהודים מרחבי העולם הכמהים למגורים בעיר. המערכת העירונית תומכת בקידום מיזמי ההתחדשות בתחום המגורים וזה רק עניין של זמן שתהיה מאסה גדולה של פרויקטים מודרניים ברחבי העיר שימשכו קהל גם מחוץ לעיר. אתגר נוסף הוא תחום התעסוקה. גם בתחום זה אנו רואים תשומת לב מרובה של הנהלת העיר לקידום משמעותי יחד עם פיתוח תשתיות התחבורה בעיר".

בנימה אישית יותר – איפה אתה אוהב לבלות בירושלים ואיזה יעד אתה מעדיף בחו"ל?

"אשתי ואני מאוד אוהבים לבלות בירושלים ומגיעים אליה המון. אזור מרכז העיר המהמם, שוק מחנה יהודה הססגוני והתוסס, השכונות הנהדרות בעיר עם הרחובות הקסומים. יש בעיר מגוון של מקומות בילוי המתאימים לכל סוג קהל, דתיים וחילוניים. מסעדות וברים נהדרים, אפשרויות רבות לטיולים רגליים ומקומות עם אוירה מיוחדת. אנחנו כמובן אוהבים לטייל ולבלות גם, בחו"ל אבל באמת אין כמו ירושלים".

העסקה שחלמתם עליה מחכה כאן. היכנסו לזירת הנדל"ן של ירושלים

לעדכונים אחר כל הידיעות הכי חמות>>

הורידו את אפליקציית "כל העיר" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כל העיר" באייפון